[摘要] 中共中央政治局14号召开会议，分析研究2016年经济工作，化解房地产库存再次成为了议题，事实上近一段时间高层已经多次提及了房地产，而且都与去库存相关。这表明，有效化解房地产库存已经成为当前经济工作关键一环。中央层面正在寻求破解之道。《经济半小时》对去库存压力大的三四线城市，进行调查。
资金链断裂，开放商消失，楼盘无人入住，附近居民种蔬菜。
位于江阴市临港经济开发区的海岸城，2010年开工建设，计划总投资20亿元，是江阴市临港经济开发区的重大项目之一。然而5年的时间过去了，这里却并没有成为预期中的繁华商业社区。已经开盘的A区共有房源759套，目前只销售了280套，还有479套待售，空置60%以上。
海岸城A区共有房源759套，目前只销售了280套，空置60%以上。
在江阴市住房保障和房产管理局信息发布平台上，记者查阅到海岸城除了A区，还有一个C区在2013年也取得了预售许可证。不过销售人员介绍，C区的项目目前已经停工。
销售人员：停的话快有一年了，开发商拿地拿得太大了，发展起来一下子资金上面有点问题。
在停工的项目现场，依然可以看到多台矗立的塔吊和一栋栋尚未建好的高楼。在工地旁边的公示牌上可以看到，海岸城C区的开工日期为2013年2月28日，建筑面积超过10万平方米。站在A区待售的房间里，可以清楚地看到C区停工的项目和尚待建设的空地，空地里已经积满了水，远看像是一个人工湖。
C区停工的项目和尚待建设的空地，已经积满了水，远看像是一个人工湖。
据了解，海岸城周边大大小小一共有八九个楼盘，大部分销售都不太理想。
销售人员：（对面）这个楼盘是9月份开盘，到现在只卖了15套。
面对眼下冷清的生意，这位售楼小姐似乎一点都不觉得意外。
销售人员：量大于求吧。现在这边开发商太多了，房子太多了，毕竟江阴还是比较小的，不像大城市一样外来人口比较多。
楼盘销售不理想也给开发商回笼资金带来巨大的压力。海岸城过去是由苏州和深圳两家开发商负责，目前深圳一方已经撤资。
面临资金回收压力的楼盘在江阴市并非只有海岸城一家。在江阴市住房保障和房产管理局信息发布平台上可以看到，这个名为玫瑰园的楼盘，一期在2012年取得预售许可，二期项目在2013年获得预售许可。不过，当记者来到售楼处时，这里早已人去楼空，旁边的办公室也大门紧锁。小区内则是多栋还没有建好的楼层，尚未平整的土地上已经长满荒草，有人正在这里种菜。
玫瑰园小区已经停工，内侧土地上已经长满荒草，还有人在这里种菜。
江阴市居民：人家走掉了，他亏本了，这个房子滞销了，卖不掉。
一位种菜的老大爷告诉记者，这片地的面积大概在100多亩。2011年开始，这里陆续开工建设，不过由于房子销售不佳，今年开发商突然消失，眼看着楼盘迟迟无人入住，地也一直荒着，附近小区的居民便陆续种上了蔬菜。
开发商突然消失，楼盘无人入住，附近小区的居民便陆续在这里种上了蔬菜。
货币补偿、房贷优惠，政府出台措施帮促销。
根据江阴市房管局提供的数据，截至2015年9月底，江阴市商品房累计可售面积759.58万平方米，其中商品住宅累计可售面积538.42万平方米，商品住宅存量去化周期为30个月。
以目前的销售速度，在没有任何新建住宅的情况下，消化掉所有的库存商品房还需要2年半时间。
江阴房天下运营总监周勇：前几年好多开发商来江阴大量拿地，导致了房源不断增加，另外一个客观的原因是，江阴这两年经济这块是走下行的，有些工厂大量裁员，包括外来人口减少，导致整个购买人群急剧下降。
为了应对去库存的压力，降价销售成为了开发商的主要手段。
周勇：很多项目价格都已经跌破了它的成本价，某些项目为了回笼资金大量抛售，降价幅度都比较大。
吕琳是东亚新华地产江苏区域公司的负责人，2010年，公司在江阴拿下了块地，当时江阴房地产市场还处于快速扩张阶段。然而等到2013年项目期开盘时，市场已经进入低谷期。
东亚新华地产江苏区域公司总经理吕琳：我们拿这块地，楼面地价是3000，当时周边的房价已经卖到了8000多元9000元。这样算来，我们利润还要至少能达到30%，但是我们进来以后发现，政府推地的节奏太快。然后开发商觉得，这个地方还是有利可图，你有利，那我有意愿，大家就去抢。
好不容易抢来的地，盖好房子后，却变成了烫手的山芋。终吕琳给项目制定的开盘价格为每平米4980元，比周边项目低两三千元，这给当地的市场带来了一个不小冲击。
为了应对此轮的库存压力，江阴市政府也出台了多项措施。业内人士告诉记者，近两年江阴市政府正在通过货币补偿方式，鼓励拆迁户购买商品房作为安置房。
江阴市政府正在通过货币补偿方式，鼓励拆迁户购买商品房作为安置房。
销售人员：政府鼓励你到我们这边拿商品房，政府帮你（每平方米）补贴800元。
此外，江阴市的多家商业银行目前也给出了房贷利率的优惠政策。
中国邮政储蓄银行江阴市支行行长俞彪：(房贷利率)九折，八八折，甚至有的（银行）八五折这一块，有利于楼盘销售。
房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉记者，此轮中小城市房地产行业的库存压力主要来源于此前的过度开发，是阶段性库存。终，农民工将成为去库存化的主力。不过除了现有的货币金融和财政税收促销政策外，地方政府未来应当更多考虑城市的整体发展和服务功能。
除了现有的货币金融和财政税收促销政策外，地方政府未来应当更多考虑城市的整体发展和服务功能。
房地产商会联盟执行主席顾云昌：一定要产城融合，就是产业和城市融合，不能一味地建成一个空城，有了产业有人来，城里才能兴旺。
半观察：去库存需要打通市场
其实无论是开发商还是地方政府，都应该努力地去推动房地产市场的去库存化，当然去库存还需要有效的手段，降价虽然能够刺激消费，但是毕竟作用有限，只有提振消费需求才能够解决根本。去库存的解决之道，是要加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。积极打通商品房市场和棚改安置房，商品房和公租房，商品房和租赁市场。
在“三通”的过程中，让市场机制、政策工具更好地发挥去库存的协调作用。也希望这样的思路，能够给江阴的房产市场去库存化带来新的启发，并且找到合适的路径。
来源：央视财经（《经济半》王海涛张明）
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