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江阴:你买房,开发商给你还房贷?

央视财经  2015-12-20 09:48

[摘要] 中共中央政治局14号召开会议,分析研究2016年经济工作,化解房地产库存再次成为了议题,事实上近一段时间高层已经多次提及了房地产,而且都与去库存相关。这表明,有效化解房地产库存已经成为当前经济工作关键一环。中央层面正在寻求破解之道。《经济半小时》对去库存压力大的三四线城市,进行调查。

资金链断裂,开放商消失,楼盘无人入住,附近居民种蔬菜。

位于江阴市临港经济开发区的海岸城,2010年开工建设,计划总投资20亿元,是江阴市临港经济开发区的重大项目之一。然而5年的时间过去了,这里却并没有成为预期中的繁华商业社区。已经开盘的A区共有房源759套,目前只销售了280套,还有479套待售,空置60%以上。

海岸城A区共有房源759套,目前只销售了280套,空置60%以上。

在江阴市住房保障和房产管理局信息发布平台上,记者查阅到海岸城除了A区,还有一个C区在2013年也取得了预售许可证。不过销售人员介绍,C区的项目目前已经停工。

销售人员:停的话快有一年了,开发商拿地拿得太大了,发展起来一下子资金上面有点问题。

在停工的项目现场,依然可以看到多台矗立的塔吊和一栋栋尚未建好的高楼。在工地旁边的公示牌上可以看到,海岸城C区的开工日期为2013年2月28日,建筑面积超过10万平方米。站在A区待售的房间里,可以清楚地看到C区停工的项目和尚待建设的空地,空地里已经积满了水,远看像是一个人工湖。

C区停工的项目和尚待建设的空地,已经积满了水,远看像是一个人工湖。

据了解,海岸城周边大大小小一共有八九个楼盘,大部分销售都不太理想。

销售人员:(对面)这个楼盘是9月份开盘,到现在只卖了15套。

面对眼下冷清的生意,这位售楼小姐似乎一点都不觉得意外。

销售人员:量大于求吧。现在这边开发商太多了,房子太多了,毕竟江阴还是比较小的,不像大城市一样外来人口比较多。

楼盘销售不理想也给开发商回笼资金带来巨大的压力。海岸城过去是由苏州和深圳两家开发商负责,目前深圳一方已经撤资。

面临资金回收压力的楼盘在江阴市并非只有海岸城一家。在江阴市住房保障和房产管理局信息发布平台上可以看到,这个名为玫瑰园的楼盘,一期在2012年取得预售许可,二期项目在2013年获得预售许可。不过,当记者来到售楼处时,这里早已人去楼空,旁边的办公室也大门紧锁。小区内则是多栋还没有建好的楼层,尚未平整的土地上已经长满荒草,有人正在这里种菜。

玫瑰园小区已经停工,内侧土地上已经长满荒草,还有人在这里种菜。

江阴市居民:人家走掉了,他亏本了,这个房子滞销了,卖不掉。

一位种菜的老大爷告诉记者,这片地的面积大概在100多亩。2011年开始,这里陆续开工建设,不过由于房子销售不佳,今年开发商突然消失,眼看着楼盘迟迟无人入住,地也一直荒着,附近小区的居民便陆续种上了蔬菜。

开发商突然消失,楼盘无人入住,附近小区的居民便陆续在这里种上了蔬菜。

货币补偿、房贷优惠,政府出台措施帮促销。

根据江阴市房管局提供的数据,截至2015年9月底,江阴市商品房累计可售面积759.58万平方米,其中商品住宅累计可售面积538.42万平方米,商品住宅存量去化周期为30个月。

以目前的销售速度,在没有任何新建住宅的情况下,消化掉所有的库存商品房还需要2年半时间。

江阴房天下运营总监周勇:前几年好多开发商来江阴大量拿地,导致了房源不断增加,另外一个客观的原因是,江阴这两年经济这块是走下行的,有些工厂大量裁员,包括外来人口减少,导致整个购买人群急剧下降。

为了应对去库存的压力,降价销售成为了开发商的主要手段。

周勇:很多项目价格都已经跌破了它的成本价,某些项目为了回笼资金大量抛售,降价幅度都比较大。

吕琳是东亚新华地产江苏区域公司的负责人,2010年,公司在江阴拿下了块地,当时江阴房地产市场还处于快速扩张阶段。然而等到2013年项目期开盘时,市场已经进入低谷期。

东亚新华地产江苏区域公司总经理吕琳:我们拿这块地,楼面地价是3000,当时周边的房价已经卖到了8000多元9000元。这样算来,我们利润还要至少能达到30%,但是我们进来以后发现,政府推地的节奏太快。然后开发商觉得,这个地方还是有利可图,你有利,那我有意愿,大家就去抢。

好不容易抢来的地,盖好房子后,却变成了烫手的山芋。终吕琳给项目制定的开盘价格为每平米4980元,比周边项目低两三千元,这给当地的市场带来了一个不小冲击。

为了应对此轮的库存压力,江阴市政府也出台了多项措施。业内人士告诉记者,近两年江阴市政府正在通过货币补偿方式,鼓励拆迁户购买商品房作为安置房。

江阴市政府正在通过货币补偿方式,鼓励拆迁户购买商品房作为安置房。

销售人员:政府鼓励你到我们这边拿商品房,政府帮你(每平方米)补贴800元。

此外,江阴市的多家商业银行目前也给出了房贷利率的优惠政策。

中国邮政储蓄银行江阴市支行行长俞彪:(房贷利率)九折,八八折,甚至有的(银行)八五折这一块,有利于楼盘销售。

房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉记者,此轮中小城市房地产行业的库存压力主要来源于此前的过度开发,是阶段性库存。终,农民工将成为去库存化的主力。不过除了现有的货币金融和财政税收促销政策外,地方政府未来应当更多考虑城市的整体发展和服务功能。

除了现有的货币金融和财政税收促销政策外,地方政府未来应当更多考虑城市的整体发展和服务功能。

房地产商会联盟执行主席顾云昌:一定要产城融合,就是产业和城市融合,不能一味地建成一个空城,有了产业有人来,城里才能兴旺。

半观察:去库存需要打通市场

其实无论是开发商还是地方政府,都应该努力地去推动房地产市场的去库存化,当然去库存还需要有效的手段,降价虽然能够刺激消费,但是毕竟作用有限,只有提振消费需求才能够解决根本。去库存的解决之道,是要加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。积极打通商品房市场和棚改安置房,商品房和公租房,商品房和租赁市场。

在“三通”的过程中,让市场机制、政策工具更好地发挥去库存的协调作用。也希望这样的思路,能够给江阴的房产市场去库存化带来新的启发,并且找到合适的路径。

来源:央视财经(《经济半》王海涛张明)

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