[摘要] 2015年的房地产市场总体上可以用波澜不惊来概括，在政策面的逐步宽松和刚性需求依然强劲的背景下，市场逐步回暖，但是市场回暖的地区差异非常大，局部地区出现过热，还有些地区依然不景气。
（来源：中国证券报）
一、2015年房地产市场运行地区差异大
2015年的房地产市场总体上可以用波澜不惊来概括，在政策面的逐步宽松和刚性需求依然强劲的背景下，市场逐步回暖，但是市场回暖的地区差异非常大，局部地区出现过热，还有些地区依然不景气。
1、国房景气指数走出“微笑”曲线，但仍处于不景气空间
随着房地产宽松政策的持续发酵，潜在需求开始不断释放，房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数（也称“房地产开发景气指数”）在2015年6月份环比开始转正，这也是6个月后的首次环比上升。7、8月继续保持环比上升趋势，但是自9月后基本保持平稳走势，而且还有轻微的下滑趋势，但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。
2、房地产与住宅开发投资下滑明显，增速远低于固定资产投资
房地产作为关联性极强的产业，房地产投资既是房地产市场重要的指标，也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资看，2015年房地产开发投资95979亿元，同比增速从年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈现逐月下滑趋势，但下滑的趋势不断减缓。其中，全年住宅投资64595亿元，同比增长0.4%。值得注意的是房地产投资增速自2014年3月低于固定资产投资后，2015年增速差距持续扩大，1-12月固定资产投资同比增速为10%，增速已分别超过房地产投资和住宅投资增速9和9.6个百分点，反映出房地产投资在我国固定资产投资中占比逐步下降。
3、商品房和住宅销售稳步攀升，住宅销售额增速明显
2015年房地产市场销售与投资差异较大，商品房和住宅市场，无论是从销售面积还是销售额看，都呈现稳步攀升态势。全年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6.5%，住宅销售面积112406万平方米，同比增长6.9%。尤其值得注意的是从2015年6月开始，商品房和住宅销售面积同比增长就摆脱自2014年开始的负增长局面，一路稳步攀升，但是增速自10月就开始减缓。销售额相对销售面积增长更快，自5月份就实现同比正增长，随后一路快速攀升，全年商品房和住宅销售额分别为87281亿元和72753亿元，同比分别增长14.4%和16.6%。尤其是住宅的销售额增速明显，自3月份开始就领先于商品房销售额，到12月份同比增速快于商品房2.2个百分点，反映出住宅需求旺盛，房价有上升动力。当然住宅销售的快速增长很大程度与一二线城市的快速回暖有关。
虽然销售看起来回暖明显，但是由于各地新房上市速度更快，去库存压力不断加大。12月末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年底增长了15.6%。其中，住宅45248万平方米，增长了11.2%，办公楼3276万平方米，增长了24.7%；商业营用房14664万平方米，增长了24.6%。如果考虑一部分在建还未售的商品房，商品房库存数量更高，去库存压力较大。
4、房地产开发企业到位资金同比缓慢回升，个人按揭贷款增长迅速
2015年全年房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资比例虽然不大，仅297亿元，但是波动幅度较大，从年初的同比增长72.6%，到年末的同比下降53.6%；而个人按揭贷款是所有资金中增长为迅速的，全年个人按揭贷款16662亿元，同比增速从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然，在房地产销售回暖的情况下，个人住房消费贷款需求增长迅速，成为推动房地产成交量和价格上行的重要因素，也有利于房地产开发企业的资金到位，加快房地产企业的资金回笼，缓解房地产企业风险。
虽然商品房和住宅销售同比持续上升，但是受到库存不断增加和房地产区域分化的严重，房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅下滑。全年房屋和住宅新开工面积分别为154454万平方米和106651万平方米，同比分别下降14%和14.6%。与此同时，土地购置面积也下滑严重，全年土地购置面积22811万平方米，同比下降31.7%。这些指标的下降，一定程度减缓未来去库存的压力。
二、房地产市场整体供大于求
我国当前房地产市场已经发生改变，由供给端走向需求端，房地产市场整体处于供大于求的局面，但房地产市场的区域差异较大。
1、房地产调控政策会进一步宽松
面对库存越来越严重的房地产市场，自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税；首套或二套普通住房首付比例继续下调；鼓励农民进城买房落户（中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来）；放宽户籍限制，鼓励购房入户（中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来，深化住房制度改革）；回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房；打通房企上市融资发行债券渠道；推进公积金或房贷证券化；购房税费减免等。另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。
2、较高的住房自给率和人口将影响房地产市场预期
随着我国房地产市场本世纪以来的快速发展，中国住房拥有率过高已经成为不争的事实，根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，目前中国城镇自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平（美国为65%，英国为70%，日本为60%），处于世界前列。实际，如果再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等，我国的住房自给率可能会更高。一方面面对较高的住房自给率，另一方面从我国新生人口来看，我国上世纪70年代新生人口2.03亿人，上世纪80年代新生人口2.20亿人，80年代比70年代多0.17亿人；上世纪90年代新生人口1.72亿人，比80年代少4806万人；2000-2009年新生人口1.59亿人，比上个世纪90年代少0.13亿人。人口的不断减少，伴随着人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢，将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。
3、经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖
从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差异显然较大，另外，宏观经济数据依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。
4、商品房去库存尚无有效手段
商品房去库存已经成为2016年国家五大经济工作任务之一。目前我国商品房库存显然不是以待售面积为71853万平方米来计算的，因为这个库存量按照2015年的销售速度，只需要6.72个月就可以销售完毕，这显然不值得担忧。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，则需要4.4年消化库存。可见，去库存压力显然很大。而目前对于去库存寄予希望大的就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。但是，这一途径的问题在于，一方面很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市，而需要加大去库存的是广大三四线城市；另一方面，很多有支付能力的农民工确实有购房需要，但是缺乏将其转化为现实购买力，因为很多有购买能力的已经购买，而现在很多面对高房价，很多很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭也会具有一定的风险。还有建议通过降房价去库存，这显然只是一种理论思维，认为价格降低，需求会增加，但是事实上商品房市场跟一般商品市场显然不一样，投入资金大，所以在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相似，买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
