不做金茂府,又会做什么?

时隔两年，中国金茂以40.13亿元斩获三环东铁营宅地，引得北京市场一阵热议：

①两年未在北京公开市场拿地，金茂在做什么？

②为什么出手东铁营地块，10万+单价，在供应充足竞争激烈的丰台，金茂看中了什么？

③而对产品的讨论更为激烈，部分朋友认为三环将再添金茂府；而也有朋友认为，金茂低调两年再拿地，必然要一鸣惊人，大概率不是府系，而是今年全新亮相的“金玉满堂”中的某一个。

在金茂拿地当天，房小评已大胆猜想：东铁营地块，我猜不是“南叁金茂府”！但若不做“府”，金茂会做什么产品，来匹配北京稀缺的三环土地？

壹：“金玉满堂” 沉淀升级

金茂和北京的故事，绕不过“金茂府”三个字。

15年前，广渠金茂府以12大科技系统建起“会呼吸的房子”，让科技与豪宅有了关联，2011年开盘到2015年收盘，五开五罄成功打响“金茂府”豪宅IP，也收获到第一批忠实粉丝。

尔后的望京金茂府、北京金茂府、东叁金茂府、永定金茂府， 深耕北京15年，9座金茂府，金茂一直坚持不断迭新、升级，始终引领市场风向，成为一块“金字招牌”。

在未拿地的两年里，金茂也有自己的节奏：望京樾首开热销50亿快速清盘，永定金茂府开盘当年登顶区域销冠，如今网签超95%，已赢了很多房企。

而今年3月22日，金茂在北京举办了“金玉满堂”全新四大产品线发布会，针对市场需求及变化，对过去的产品配置进行了升级：其中，“金”为经典产品金茂府系，“璞”定位城市核心区国际化东方艺术作品，“满”定位为城市核心区域的公寓大平层产品，“棠”则为金茂为重视家庭陪伴客户定制的全龄友好社区。

在新的产品系中，“府”依旧是当家花旦。全国29座城市72府，服务超25万名业主。金茂府从1.0“会呼吸的房子”，到2.0智慧升级打造“会思考的房子”，再到2024年资源整合、需求细分，通过科技健康一核、极致五美、商业会所两配套、社区圈层两服务，打造酒店化服务、艺术感十足的“自然生长的社区”，从产品服务到圈层认可，全方面进化至3.0版本。

而“玉”代表的是与金茂府地位相当的“璞系”，与府系的低调内敛不同，璞系讲究做国际化的东方艺术作品，将国际流行与在地文化完美融合，在城市核心，在产品升级的基础上，又配置人文会所、艺术商业、质璞社区服务与至臻圈层服务，为看遍世界的中国财智精英提供一种“返璞而归真”的东方韵美学生活。

贰：高质量更新 好房子先行

金茂东铁营地块，位于北京三环，距离三环路直线距离约350米，是妥妥的核心地段，交通及生活便利度非常高。不过，由于东铁营是北京典型的老城区，发展较早，曾有50多家国企，各类老宿舍家属院较多，区域亟待更新。

在《北京市丰台区FT00-0512、0517、0518街区控制性详细规划（街区层面）（2022年—2035年）》（草案）中 ，东铁营被确定为集中展现首都高品质宜居生活的重点地区。未来，通过规模管控、功能分区、优化空间结构、提升服务保障水平对区域内全面焕新升级。

预计至2025年，东铁营区域内便捷的城市服务和开放式空间结构基本成型，一个以城市更新实践推动的全龄友好、全时便捷、全民共创的示范街区即将呈现。未来很长一段时间，东铁营都是丰台区城市发展的重点区域，值得期待。

而丰台区，也将东铁营的城市更新列为重点民生工程。2024年，东铁营棚户区改造和环境整治项目核准批复，片区更新正式启动。加上中国金茂的加入，不仅能与区域同步更新成长，更为东铁营带来更高规格的好房子，助力城市迈向新阶段。

东铁营地区空间结构规划图

从“金玉满堂”四大产品线来看，代表城市核心区终极改善的府系、与璞系，都有可能在此落地，且都有足够的支撑。

金茂若在东铁营做“府”，首先是城市核心地段这个先决条件已然满足。其次，过去15年，金茂沿着三环打造多座府系，有足够的“粉丝基础+操盘经验”。

如地块向南约2公里是宋家庄的北京金茂府，向西南约3.5公里大红门板块的永定金茂府，向东约2公里的分钟寺东叁金茂府，都是区域内的“顶流标杆”。良好的群众口碑基础+项目经验，再加上起板块可辐射东西城置换，双井、国贸二手房改善需求支撑，做府系，对于金茂来说，相对简单也更容易获得认可。

但房小评更期待璞系。一方面是府系北京已有9座，全石材里面到流行的玻璃幕墙，各种时期各种风格的都已呈现过。且南三环府系密度不低，金茂府就像一个老朋友，稳重熟悉，如今虽府系升级但内核未改，再来一座只能锦上添花，但想要惊艳亮相恐怕很难。

而璞系是金茂今年全新推出的产品系，是新面孔、新形象，有新故事可讲，可以为相对平淡的北京楼市注入新鲜血液，若产品立得住，那必然一鸣惊人。

目前，璞系在西安、成都等强二线城市已经落地，反响不错。其中西安璞逸曲江自4月开盘，五开五罄，跻身套总价600万+住宅产品销售榜TOP1；成都的璞逸锦江10月13日首次开盘，当天上午成交金额突破9个亿直接清盘。

而目前，璞系在一线城市尚无声音，北京三环作为一线首秀，绝对是最佳选择。

值得注意的是，拉高视角看东铁营项目所在的位置，向北是传统文化与东方意蕴的天坛，向东有国际化国贸CBD商务区，向西则是由科技+文化支撑的南中轴首都商务新区。而首都商务新区被赋予“有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心”使命，目前国家自然博物馆新馆获批，首都规划展览馆、国家级重大文化设施项目等已规划落地。

而东铁营项目恰恰位于这三点连接成的核心区域，集城市核心+传统文化+国际化+艺术于一身，仿佛为璞系量身定制，完美契合璞系城市核心区国际化东方艺术作品的定位。

叁：璞玉待琢？发挥想象

若东铁营是金茂北京第一个“璞系”，会是什么样？不妨大胆地发挥想象。

可以肯定的是，这必然是一个标杆作品。作为璞系北京的“开山之作”，首个作品是既要承担璞系在北京打响口碑的任务，也是金茂在北京插下的一面面向全国旗帜，既要让新客户喜爱，也要让“金茂粉”惊艳，因此必然规划用心、工艺精良、配置升级。

而在具体产品上，我们可以从其他璞系作品中寻找蛛丝马迹。外立面上，目前亮相的两座璞系都以现代玻璃幕墙为主。如西安璞逸曲江采用银灰色LOW-E曲面玻璃幕墙+点缀暖色金属线条形，并从在地文化中汲取了丹阙冠顶传承传统建筑设计，让现代化立面亦不失东方意韵。

西安璞逸曲江里面效果图

值得注意的是，在会所、园林上也进行了多项创新，整体融合轻度假理念与酒店式园林美学的独特空间，让业主宾客在生活中体验“隐世归璞”的宁静与悠然。

以成都璞逸锦江为例，通过下沉式庭院设计，打造了4400㎡超配会所体系，其中近1700㎡包括8大功能的国际东方艺术会所；约2700㎡全架空层，拥有28大泛会所功能场景，形成完整的架空会所体系，让业主不出社区就能满足高频次的生活需求，真正实现了“3公里城市配套社区化”。

成都金茂璞逸锦江会所效果图示意

而在户型上，由于各地市场情况、售价、需求各不相同，考虑到品质与流速，房小评猜测新项目户型面积段会兼顾多种细分家庭结构的需求，不会做小户型，但也不会一味求大。按照其他璞系作品的室内规划及“外奢内逸”的产品内核来看，新品户型或更重视功能区分，从细节处优化动线、收纳、视野等。

对于大家最关注的科技系统，在璞系规划中，科技系统并非标配。但房小评听说，新项目，有科技系统！地源热泵系统、毛细管网辐射系统、24H置换新风系统等“12大绿金科技”赋能的“五衡”生活场景，值得期待。

当然，璞系极其重视在地文化，讲求建筑与城市呼应。而北京是传统文化东方意韵最为浓厚的城市，若做璞系，在产品呈现上，必然会吸取北京在地文化特性，如都城文化、皇家文化、士大夫文化等，而在建筑细节、精装风格、服务理念上有所体现。

在10月30日，金茂东铁营项目规划设计方案已在规自委官网公示：南北两个组团，共14栋楼，5-18层。拿地当日进场施工、7天后规划公示，速度可谓之快。

在北京三环核心地段，10.75万元/㎡的指导价之下，中国金茂会选择更为熟悉的府系3.0，回应市场；还是以全新的“璞”系，热辣亮相？您更期待府系还是璞系？欢迎在文末参与投票。

同时，金茂东铁营项目正在征名，您可在下方给房小评留言，给金茂东铁营起个响亮的名字！

个人观点，仅供参考

请以具体的相关权威性文件为准