[摘要] 允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
近日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》万众瞩目的是第12条：
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
商业地产去库存放大招
自营改增后，国务院又发力，商业地产去库存大招来了，16省发布商改住细则!以后做差了的商场可改建公寓，这个政策的意义非同小可，将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势，开发商是时候换换思路了...
商场通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但是!但是，这次政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。目前，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。
这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道，商业用地的水电可是住宅用地的3倍，这一改，立马提升物业的市场价值及回报，开发商也多了更多选择。
目前已公布商改住细则的城市包括：广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏。
从前的房地产
以前房地产的玩法是我们的政府卖地，开发商融资拿钱去买地，然后开发建设卖房，这样一来，整体债务就从开发商转嫁到居民头上，购房者通过每月还月供把流动性还给银行，所以我们看到过去政府部门的杠杆率下降，居民部门的杠杆率上升。
这就是过去的玩法，但这种玩法，有两个巨大的弊端。
，由于房地产是银行的信贷抵押物，所以房屋成了信贷货币印钞的源泉动力，所谓货币大放水，其实是信贷货币的泛滥。而非房地产的实体经济发展增速又无法超越信贷货币的增长速度，导致信贷货币在资产(主要以房产为主)里面空转，不断相互进行背书从而造成资产泡沫，使得货币流动性难以进入其他的实体领域。
第二，由于信贷货币在资产空转，造成资产泡沫，以一二线核心城市的核心城区地段成为资产稀缺品并价格高企，转而使得这些核心城区的老破旧拆迁成本激增，无法完成城市核心区进一步迭代升级，既然这样，开发商转而开发新城区和城郊结合部，而政府乐得所为。
未来
那么未来租赁市场的崛起将打破过去的格局，房地产的利益格局将发生变化：
政府把大量的土地引导到租赁住房使用性质，这样政府不再卖地，而是卖经营使用权，开发商和大型企业自己举债融资开发建设并且经营租赁房源，租客通过房租来提供资金流动性的支持。
这里还有一个重点环节，就是银行等金融机构扮演的角色。作为银行等金融机构在整个环节里面负责把这些房屋的打包做成REITs通过各个金融渠道口进行销售，获得的资金来对冲开发商的举债，投资者通过购买REITs的份额买走银行等金融机构给开发商打包的REITs，让本金回流到开发商手里。
这样一来，由于整个链条不涉及到间接融资而是直接融资，那么商业银行不再释放M2，我们的货币口子就扎住了。接下来，开发商和银行等金融机构吃资产包里面的息差，而投资者吃REITS里面的租金。
那么，租赁市场里政府吃哪一块儿呢?别忘了，土地依旧归政府，土地的归政府。更别忘了，银行等金融机构的利润是归属财政部的!
当大家更深一步了解房地产市场利益格局的转变后，也就更能理解十九大报告中为什么把过去购租并举的住房制度改成租购并举的住房制度背后所传达的深意。
简单讲，其实就是把土地与房产做一次剥离，然后把房产的拥有权和使用权再做一次剥离。
这种剥离，会产生房地产市场新的利益格局。资金的逐利势必要求出租率和租金达到率的“拉弗曲线”值。
所以，未来一二线城市的租金将趋同月供，这是毫无疑问的。换句话说，中国目前极低的租售比将逐渐逆转，租金上涨的速度未来将远超过房价上涨的速度。
猜测新政的考量
这些年，中国商业地产受到直接的冲击，商业地产去库存压力巨大。今年中国房地产的去库存虽已完成了1/3左右，但目前商业地产去库存仍接近11年，政府不得不穷则思变。
改革开放30多年来，多少政府画饼的新城、CBD、经开区、副中心、高铁概念区如今默默渐行，当初的宏伟规划，大手笔的商业用地，如今则是市场俯视下的冷冷清清，很多时候商业用地被愈加谨慎的开发商压在手上，这也是无奈啊。
如今在国内一二线城市存在住宅供应不足，而商业地产却渐渐出现过剩的现象，再加上电商冲击及大势不佳，商业地产确实遇到了瓶颈。而这次的新政就是要为商业地产去库存保驾护航，提供更多弹药。
而且，政府高层也开始注意到苦哈哈的年轻一代及新市民当下的居住难题。这新政在某种意义上也能增加供应，用的还是开发商的钱，结局还是缓解社会矛盾，何乐而不为?
其实，这政策也并非突然之举，这些年来，早有诸多有当地背景的发展商在不得不为时直接建成后违规商改住，这次国务院放闸也算是众望所归，毕竟全球范围这样的突破之举比比皆是。
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