[摘要] 目前，我们江阴现行的营业税政策是，个人转让2年以内的住宅，以全额的5%征收营业税，同时还要加上以及城建税、 附加税等，税率约为5.6%；超过2年，免征营业税。
3月24日，财政部和税务总局《关于全面推开营业税改征 税的通知》正式颁布，二手房“营改增”细则尘埃落定。 在《营业税改征 税试点过渡政策》中，对二手住宅交易，划分了两个标准，一是单独对北京、上海、广州、深圳四个一线城市，二是针对除了北上广深外的其他城市，概括起来说：除上广北深外，其他地方（包括我们江阴）个人转让二手房，不满2年的，按5%全额缴纳 税；满2年，免征 税。
目前，我们江阴现行的营业税政策是，个人转让2年以内的住宅，以全额的5%征收营业税，同时还要加上以及城建税、 附加税等，税率约为5.6%；超过2年，免征营业税。 对比现行的营业税政策，营改增后的税率是5%，加上城建和 附加，依旧是5.6%，似乎没有任何变化，其实不然，因为营改增后，计算税金是以税后总价×5.6%后得出；而营业税的税金则是以含税总价×5.6%后得出。因此，个人二手住宅房交易营改增后税负还是有所降低的。 案例计算
以一套持有2年内、价值100万元的二手房计算：
营业税为100×5.6%=5.6万元，改为 税后为100÷（1+5.6%）×5.6%=5.3万元。相比以前，减少了0.3万元的税负。 科普小贴士
江阴二手房交税时，一般需要评估，评估价即为含税总价，是营业税、契税、个人所得税的纳税依据；评估价减扣应纳税金后的总额即为税后总价，是 税的纳税依据，税后总价的计算公式：评估价÷（1+5.6%）×5.6%
根据《关于全面推开营业税改征 税的通知》及相关附件的规定，我们大体上可以简单地对二手房交易环节的 税作如下归纳：
1、个人（个体工商户）转让二手房住宅
不满2年 全额征收 应交 税=评估价÷（1+5.6%）×5.6%
满2年 免征
2、单位转让二手房住宅
单位自建房 全额征收 应交 税=评估价÷（1+5.6%）×5.6%
单位购置房 差额征收 应交 税=（评估价-原始 价）÷（1+5.6%）×5.6%
3、非住宅转让
差额征收 应交 税=（评估价-原始 价）÷（1+5.6%）×5.6%
4、 税免征的情况
个人转让自建自住的住房；家庭财产的分割；法定继承；直系亲属赠与。
由于营改增在二手房交易环节采用的是简易计税方式，对于二手房交易只是略有利好。营改增政策对于房地产市场更大的影响在于大大降低了企业 不动产的税负成本，因而对于商业地产来说利好作用更大。
以上是房产观察员对二手房“营改增”的初步解读，如有谬误，还望大家指正。
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