[摘要] 2月19日下午,国家财政部、税务总局、住建部联合发文,调整房产交易环节的契税和营业税的优惠政策,此通知一出,即刻引起了广大市民的关注,一时间,街头巷尾,议论纷纷。自330房产新政以来,对房地产利好的政策...
2月19日下午，国家财政部、税务总局、住建部联合发文，调整房产交易环节的契税和营业税的优惠政策，此通知一出，即刻引起了广大市民的关注，一时间，街头巷尾，议论纷纷。
自“330”房产新政以来，对房地产利好的政策可谓是接二连三，层出不穷。从取消限购、限贷，到连续6次降息，从二套首付四成到营业税5改2，前两天，央妈刚刚把首付降到20%，今天三部委就联合发文再次调整了房产交易环节的契税和营业税优惠。
首先，来看这次税收的调整，契税以90平方为分界线，按1%、1.5%、2%三个税率征收，营业税则不再区分普通住宅和非普通住宅，满2年就减免征收。可以这样说，三部委的政策延续了以往房产新政的特点，无论是降息，降首付，都是给广大房产交易双方带来了实实在在的好处，得到老百姓的点赞是毋庸置疑的。
其次，这次税收的调整，对房地产市场，尤其是江阴个房地产市场，到底能产生什么样的影响？这个影响大不大？能不能持续？
从大环境看，自习总书记去年11月份在中央经济工作会议上提出城市房地产要“去库存”的提法后，现在中国房地产行业热门的词就是“去库存”，所有房产政策的出台也只有一个目的，就是如何消化存量，降低库存。到如今，“去库存”已经成为了的一个“运动”，在一些库存高企的三、四线城市，甚至升级到了“政治任务”的高度。尽管上下，众志成城，但现实却不尽如人意。一线热，二线平，三线冷的现状没有得到根本的扭转。
在这样的形势下，三部委联合发文调整房产交易环节是契税和营业税，我们可以看做是政府层面针对房地产市场现状的持续发力，既是不得已为之，也是为了兑现当初承诺的工具箱里有“足够多”的储备工具。有了政策预期，必然能提振市场信心。
回顾过去的一年多，刺激房地产市场的手段主要集中使用金融杠杆和税收杠杆，降息、降首付、利率打折、营业税减免等等，但除了一线城市和强二线城市房价一路飘红之外，绝大部分的二线、三四线城市依旧深陷“库存泥潭”，举目无援。
以我们江阴为例，时至今日，在新房市场上，住宅房的库存是34000套，520万平方米，去化周期约为32个月。如此大的去化压力，不是靠一两个优惠政策能化解掉的。一个运行正常，秩序良好，健康发展的房地产市场，必须具备三个要素：一、大众是否具备市场信心；二、大众是否具备合理的购房需求；三、大众是否具备支付能力。这三者是相辅相成，紧密结合的。
市场信心的建立和提振，需要我们整个经济大环境的改善，尤其是市域（县域）经济的提升；购房冲动和购房需求的产生，受市场信心的影响，但被支付能力制约。通过这样一个相互牵制的购房行为的分析，我们就能很清楚地知道，目前所有政策的利好，确实能引发购房者的购房冲动，也确实减轻了购房者的支付压力，但依旧无法重建关键的市场信心，因为者不是一朝一夕的事情，所以，观望和博弈的心态在很长的一段时间里，将是我们江阴房地产市场的新常态。
当然，这次“222”房产新政的出台，在短期内，对活跃二手房市场，刺激一手房的改善性需求，还是作用明显的，很可能会给本地的二手交易和大户型成交带来一波小高潮。江阴整个房产市场的转暖，需要本地经济的成功转型，需要高屋建瓴的城市规划，需要合理平稳的房价区间，即使没有优惠政策，我们也将会拥有一个健康平稳的房地产市场。
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