[摘要] 2015年的全国土地市场堪称“地王年”。在多轮地产利好政策的重重催化下，对比全国300城市土地出让金同比下降8.36%的冷清，一二线热点城市却呈现地王频出的“火热”。
2015年的土地市场堪称“地王年”。在多轮地产利好政策的重重催化下，对比300城市土地出让金同比下降8.36%的冷清，一二线热点城市却呈现地王频出的“火热”。在“冰与火之歌”双重奏之下的“地王”现象引发全行业注目，关注的焦点集中于以下两个问题：1.地王项目风险大吗？2.地王项目到底怎么运作才能盈利？下面，我们分别来解答这两个问题：
一、地王项目风险大吗？
地王项目由于资金占用大、运作复杂、去化周期长，是个实打实的“瓷器活儿”。而影响地王项目运作的关键风险要素主要为：供求关系、操盘实力。
1.供求关系——地王项目分布在哪儿？
2015年众多“地王”涌现，从分布上来看，地王项目基本集中在一线北上广深和南京、武汉等热点二线城市，其具有显著的一致性：区域供小于求、价值增长空间大。一线城市地王地块或者位于深圳这样房价领涨的城市，或者位于受益于规划成长性突出的区域热点板块，如一线的北京丰台区、上海闸北区，以及二线城市的南京江北新区、杭州滨江区等。
但又存在一定差异性：北上广深等一线城市的地王往往为总价、单价“双料地王”，且楼面地价屡屡超过同区域房价；南京、杭州、武汉等热点二线城市仍然以总价地王为主，楼面单价较少刷新。
可见，单价地王仍以一线城市为主，具有足够的需求与购买力支撑，参照发达国家的发展轨迹来看，其未来的价值增长空间被行业看好，不断刷新的地价反而成了“新常态”。
2.操盘实力——哪些房企拿了地王？
2015年的“地王”是如何炼成的？从需求端来说，房企全面回归一二线、资金面宽裕促成了地王扎堆出现。纵观拼抢地王的房企阵容，大的变化在于“大幅扩容”：除了中海、华润、金茂、泰禾等具备地王项目运作经验的传统“买家”，平安、信达、葛洲坝等也加入了“地王”争夺战。
面对“众房企”竞相拼抢地王的现象，表示“看不懂”的大有人在，但细看下来，目前“地王”房企不外乎这么几种情况：
① 豪宅操盘经验丰富：如中海、华润、金茂、中粮等房企均成功运作过地王项目，且具备运作豪宅项目的丰富经验；
② 地缘优势凸显：保利、首开、泰禾、融侨等房企均在深耕区域斩获地王项目，熟悉区域市场及客户需求，开发经验丰富、品牌影响力突出；
③ 资金实力雄厚：如平安不动产、信达地产等，可应对地王项目长周期运作的资金压力。
3.地王项目到底有没有风险？
从以上的分析不难看出，2015年地王所在的城市普遍存在一定规模的中高端产品需求基础，而所在板块大多也有较高增值潜力，可以说，地王项目本身具备优良的“基因”；拿地房企或是操盘经验丰富，或是资金实力雄厚，手中也算得上有了一把“金刚钻”。
但地王的风险有没有？有！历数以往的地王项目，反响平平、被套牢的项目累计超过一半，从原因来看，有“面粉贵过面包”导致亏损的，也有受规划调整、拆迁不力等影响停滞不前的，还有产品定位有问题卖不动的…可见，“地王”对房企来说，是“优质面粉”，也有可能是“烫手的山芋”，其关键还是取决于房企对地王项目的操盘能力。
二、成功的地王项目长什么样？
地王项目究竟怎样才能成功运作呢？首先，让我们来盘一盘近年的成功“地王范本”：我们选取了近年来位于重点一、二线城市的5个“地王”项目，按照16-18个月的拿地开盘周期分为短周期和长周期两类，分析其操盘策略的不同：
“短平快”类地王项目多采用快速开发、产品制胜的策略，关键在于把握楼市上升期，推出更高单价的产品。这些项目往往在产品打造上做足功课，通过景观塑造、户型优化、科技创新等手段提升产品增值空间，强化产品的“稀缺性”，以高价占领细分市场。
西宸原著（丰台西局地王）
2014年2月，龙湖地产在北京丰台区拿下西宸原著地块，楼面地价高达60000元/平米，同期泰禾、懋源地产等房企均在附近区域拿地，但西宸原著抓住北京高端豪宅成交上涨的势头，仅隔16个月抢先首期开盘，实现1个月蓄客、开盘超10亿认购额。
此外，龙湖是业内公认的“豪宅专家”，高端豪宅开发经验丰富。在打造西宸原著时，龙湖将北京四环别墅项目的稀缺性区位价值放到大，突出“王府规制花园”的产品设计，并以超过10万元/平米的单价强化其高端豪宅的定位特征，套均总价3000万，市场反响热烈，首推产品全部售罄。
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