[摘要] 2015年在利好政策环境推动下，大量资金涌入债市，房企公司债发行势头迅猛，万科、保利、泰禾等知名房企频繁曝出发债预案，且发行利率不断走低，随着国内融资环境趋好，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。
2015年在利好政策环境推动下，大量资金涌入债市，房企公司债发行势头迅猛，万科、保利、泰禾等知名房企频繁曝出发债预案，且发行利率不断走低，随着国内融资环境趋好，境外上市的内地房企也逐渐转向内地融资。自今年6月份公司债放量发行以来，房企公司债发行规模不断扩大，成为债券市场为活跃的群体。在房地产行业发展的平缓期，低利率公司债作为一种比较重要的融资渠道，有效缓解了房企的融资压力。
国内融资环境趋好，房企集中发债且发行利率屡创新低
国内资本市场管制逐步放开以及较为宽松的货币环境，为房企在资本市场融资创造了有利条件，同时受美元及国际信用评级下降影响，房企境外融资优势正在弱化，日益向好的国内资本市场，正在逐渐演变为房企解决融资困境的主要渠道。自今年6月开始，无论是境内公司还是海外上市公司纷纷开启发行公司债模式，9月以来伴随着房企的大规模拿地，房企发债数量和规模更是呈现出爆发式增长趋势，且发行利率不断创新低，房企债券市场融资优势凸显。
公司债发行量持续提升，房企发债热情有增无减
自今年6月份交易所对公司债开始放量以来，房企发债热情不断升温、发债规模持续扩大，成为债券市场融资的主力。截至10月末，已有52家房企成功发行公司债，发行规模达到1814.24亿元，相比2014增长了接近16倍。随着发债票面利率逐步降低，房企债市融资意愿越发强烈，三季度开始房企发债速度明显加快，从各季度房企融资金额来看，三季度共有37家房企公司债发行成功，募资规模达1265亿元，占整个发债市场的60%左右；二季度发债规模为179.79亿元；一季度为69.5亿元。
图：2014年与2015年发行公司债房企数量及发行规模对比
恒大年内发行400亿境内债，创红筹公司大规模记录
在国内融资环境日渐趋好的背景下，恒大地产在资本市场动作频繁，表现极为活跃。2015年6月18日恒大发布公告称将发行200亿境内公司债，首期5年期50亿境内债以5.38%利率成功发行，不仅创下恒大历史低债券利率纪录，而且成为在境内发债的红筹公司；第二批150亿境内债于7月7日成功发行，创下房企境内债单笔大规模记录，利率再创新低。10月恒大又以3+2年期7.38%的利率和5年期7.88%的利率，再度成功发行200亿私募公司债，创下红筹公司境内公司债大规模纪录。
万科年内首期公司债利率创新低，逼近同期限国债利率
万科作为房地产行业的龙头企业，良好的信用是其在资本市场获得低成本融资的大利器。2015年9月万科公布今年首期5年期公司债发行利率为3.5%，刷新同类房企发债利率新低。目前5年期国债率为3.13%左右，5年期国开债率为3.54%左右，万科年内首期公司债利率水平不仅接近于同期限国债利率水平，甚至已经低于同期国开债利率。万科不仅获得了中诚信AAA评级外，还在海外先后获得穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+评级，凭借着良好的信用获得了资本市场的高度认可。
多因素促使房企大规模发债融资
2015年初证监会发布的公司债新规降低了公司债的发行难度，房企的债券融资需求被释放，发行规模不断扩大。同时，随着大量资金涌入市场，公司债发行利率不断走低，进一步激发了房企公司债发行需求。而对于海外上市的内地房企来说，在海外融资环境不利的情况下，国内比较火热且利率较低的公司债市场成为企业更为便利的融资渠道。
政策放松是催生本轮发债热潮的重要推手
2015年1月，证监会修订并发布了《公司债券发行与交易管理办法》，债市新规为房企发行公司债营造了宽松的融资环境。新规明确规定扩大公司债发行主体范围，将发行主体扩展至所有公司制法人，非上市公司的参与将会扩大公司债的发行规模；其次，取消了公开发行的保荐制和发审委制度，通过简化公司债审批流程缩短发行时间；再次，增加了债券交易场所，将交易场所延伸至新三板和柜台，增强了债券流动性。由于政策原因，房企公司债自2009年起经历了长达5年的停顿状态，2014年证监会开始逐步放开上市房企发债，而年初债市新规的出台直接降低了房企发债难度。在资本市场融资窗口期，房企把握有利时机通过大规模发展发债来满足资金需求。
公司债利率大幅降低，激发了房企债券融资需求
2015年宽松的市场环境及质押回购制度的实施推动公司债发行利率不断走低，激发了房企债市融资需求，公司债市场供求旺盛，且发债利率已降至历史低水平。今年房企公司债发行利率普遍介于4%~8%之间，相比于银行贷款和同期限中期票据来说更具优势。10月份房企5年期公司债平均发行利率为4.16%，环比下降了12%，相比年初更是大幅下降32%；与同期限银行贷款利率（4.90%）相比，低了15个百分点；与同期限中期票据平均发行利率（5.21%）相比，低了20个百分点。对于海外上市的内地房企来说，随着海外融资成本逐渐升高，融资成本较低的境内公司债成为海外上市房企的优选择。由于公司债利率大幅降低，房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等高成本融资，大大减轻了企业的债务负担。
图：2015年3月以来五年期公司债、中期票据利率均值及银行贷款利率对比
海外融资难度加大，导致境外上市房企转向内地融资
受美元走强及国际信用评级下降影响，房企海外融资难度加大，融资规模和数量都出现大幅缩水。今年5月以后，上市房企海外融资规模逐月下滑，6月融资规模由上月的397.9亿元下滑到203.4亿元，下调幅度达到了48.9%；7月继续下滑，累计海外融资规模仅为1120.6亿元，同比下跌了57.6%；三季度50家龙头房企海外融资仅为135亿元，环比大幅下降80%，同比下降53%，为2014年以来低。由于房地产市场下行压力较大，房企海外融资经历2013、2014年的高峰期后，自2015年初开始遇冷，境外融资难度加大，促使多数海外上市的内地房企转向内地资本市场融资。
总结：
今年是房企公司债发行为火爆的一年，多重利好因素共同作用催生了本轮公司债的放量发行。从政策层面看，发行限制及审批流程的放宽，加上货币宽松政策不断加码，使房企的公司债融资需求被释放；从企业融资成本看，目前公司债平均融资利率在4%左右，与同期限银行贷款、中期票据、信托等融资方式相比成本更低，随着发行利率的不断降低，公司债已经成为房企重要的融资工具之一。
随着近期房地产市场需求回升，楼市转暖，大型房企拿地积极性较高，催生了大量资金需求，多家房企披露公司债融资计划以补充资金流动性。在当前的货币宽松环境中，随着利率的持续走低，未来房企公司债发行将更加积极。对于海外上市的境内房企来说，未来美国加息等因素将进一步加大企业境外融资压力，转向国内融资将成为这部分企业调整债务结构的相对理想方式。
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