[摘要] 随着上半年二手房市场转暖，诸多二手公寓由租转售，导致租赁市场的有效供应减少，进而促使租金价格不断上涨。鉴于这种情况， 建议目前租约到期的租客，可以考虑通过换租方式来降低租房开支。
随着上半年二手房市场转暖，诸多二手公寓由租转售，导致租赁市场的有效供应减少，进而促使租金价格不断上涨。鉴于这种情况， 建议目前租约到期的租客，可以考虑通过换租方式来降低租房开支。
住宅租金快速上涨
正在看房的刘先生，实实在在地感受到了租金上涨带来的压力。
刘先生近刚刚在陆家嘴(600663,股吧)一家金融机构找到新工作，为了免去上班路上的舟车劳顿之苦，他准备搬到距离上班地点近一点的地方。在陆家嘴 找了一圈之后发现，适合自己居住的两居室，租金水平已大幅上涨。如距离陆家嘴 的潍坊（楼盘）新村内的两房，面积约60平方米、中等装修的普通公寓房，目前挂牌价就达到了4800元，与1年前的租金水平相比，至少要高出500元。
其实，刘先生碰到了租金“上涨季”。据本刊不动产研究 小范围调查得知，住宅租金近几年持续上涨， 在近段时间呈现普遍上涨趋势。如徐家汇(002561,股吧) 的精装修三房，报价较今年年初提高1000元，涨幅在8%左右；同在徐汇区的田林社区，小面积一房报价也较今年年初上涨了300元左右，涨幅接近10%。此外，包括闵行区莘庄、长宁区龙柏等板块，住宅租金报价水平都出现了不同程度的上涨，中介反映涨幅普遍在5%～10%不等，少量添置更换新家具、家电的出租公寓，租金涨幅甚至高达20%左右。
根据中原地产研究咨询部监测数据显示,今年1~6月,上海（楼盘）全市平均租金由每月的62.7元/平方米上涨至66元/平方米，环比上涨5.3%，涨幅继续扩大,而1~7月租金涨幅达8.9%,上半年各月租金连续保持上涨态势，远超去年同期。
对于租金水平出现较大幅度的上涨，业内人士分析指出，除了租赁旺季到来这个主要因素之外，上半年二手房交易量的放大并导致租赁市场供应减少，也在一定程度上促使房屋租金上涨。上海房屋租赁指数办公室有关人士分析指出，供应上，二手房买卖二季度去化近11万套，其中转租为售的房源也在其列，导致市场上挂牌出租房源大量减少，部分热租板块供需比已达1:5。
目前市场供需矛盾并未出现缓解迹象。中原地产研究咨询部监测数据显示，进入8月以来，沪上租房市场整体挂牌量减少2至3成，供求比差距明显拉大，将会推动租金延续涨势。中原地产研究咨询部研究员孙黎表示，即使租客向租金低廉的偏远和新兴区域转移，租赁市场整体供给不足的情况，预计在短期内难以缓解。
通过换租降低成本
租金水平不断上涨，对新近准备续租或者重新租房的人来说， 不是一个好消息。那么，通过哪些手段可以降低租房开支？我们给出的建议是换租。
哪部分人可以考虑换租呢？本刊不动产研究 认为，主要是部分租约到期，而房东已经明确要求大幅提高房租的人群。当前住宅市场具有卖方市场特征，供给小于需求、租金价格有上涨趋势，出租方在交易上处于有利地位。在这种情况下，租客的选择只有两个，要么接受房东开出的条件，要么选择重新租房。
由于租客的诉求各不相同，因此在考虑换房的过程中，除了要达到降低控制租房开支这个主要目的之外，还要兼顾各自的需求。比较常见的换房办法有以大换小、以近换远以及单租换合租，每种办法适应的人群不同，下面我们就不同的办法来进行详细解析。
【办法一】以大换小
对于刚刚参加工作大学生想要快速掌握工作技能，或者平时加班时间较长的白领，必然会在工作上面花费更多的时间，如果租住地点较远，耗费在路上的时间过长，会导致自身负担加重。此时，其主要关注点在于如何保证自己的上班时间，并留给自己充分的休息时间，同时还能兼顾充电学习。在这种情况下，建议以相同的价钱，换租住面积较小的住宅。此外，适当降低小区品质，也能实现目标，比如同样为两房，新村公寓与新建公寓，之间就存在不小的差距。
【适应人群】需要在工作上面花费更多时间的白领。
【办法二】以近换远
这种做法是以时间换空间。租客可以考虑以相同的价格在稍远一些的地方，租住类似的房子。有中介人士表示，在距离 区域半个的范围内，完全可以“抹去”10%的价差。举例说明，在徐家汇 ，一套约40平方米的一房，月租金在4500元左右，而在距离徐家汇在半个的田林社区，这样的价格可以租到一套面积约55平方米左右的小两房。
【适应人群】工作趋于稳定，且对居住面积有相应要求的家庭。
【办法三】单租换合租
随着租金的不断上涨，为了压缩租房开支，合租已被众多租客所接受。初合租多为同事、朋友之间共同租房，后来发展到陌生人之间展开合租。如果此前为个人单独租房，那么在房租上涨，而且又不能搬离距离办公地点太远的人群，合租是一种切实可行的办法。建议可以提前准备，寻找同事，或者找寻合适的合租房。
【适应人群】刚刚参加工作的大学生。
换租也有注意事项
换租的主要目的在于降低住房开支，但同时也要做到不能盲目换租。因此在换租过程中，租客要关注以下几个方面内容：
首先是要摈弃恐慌性换租做法。虽然换租的目的是考虑降低租金成本，控制租房开支。但如果仅仅是担心租金上涨而提前换租锁定成本，可能会得不偿失。举例说明，目前上海大多数房东采用“付三押一”的方式来收取租金，如果提前退房，押金便无法取回，相当于变相抬高了此前一年时间的租房成本。
其次是各种成本要兼顾。如果在换租过程中，只是单纯考虑节约租房成本而忽略其他成本，如时间成本，选择租住在更为偏远的区域，导致上、下班时间超过3个，耗费大量精力在上班路上，这显然得不偿失。
第三就是降低住房开支的同时也要兼顾生活品质。商品的价格与品质正相关，租房亦是如此，以相对低廉的价格，肯定只能租到品质较差一些的住房。因此在换租过程中，可以考虑稍显降低一些要求，但别“一降到底”，否则各种不适袭来，会让自己难以适应。
后需要提醒的是，换租也有留意一些风险因素。比如考虑合租这种方式时，尤其是考虑与陌生人合租，一定要认真了解合租对象的情况，以免因为合租而让自己置身于危险之中。此外，合租也要规避群租风险，尽量不要租住群租屋。
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