[摘要] 财政部税政司2月6日发布的《2014年营改增工作进展情况》表示，尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业，年营业税税额约1.6万亿元。
财政部税政司2月6日发布的《2014年营改增工作进展情况》表示，尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业，年营业税税额约1.6万亿元。
2015年被业界称为营改增关键一年，房地产业、建筑业也是为难啃的骨头。首都经贸大学教授、土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，尽管营改增完成后，可能对行业具体税负影响不大，但房地产行业涉及产品众多，对房企的精细化管理要求更高，同时，由于土地成本无法取得税务发票，地价因素、地块增值空间的考虑对企业运作项目而言更加重要。
加税风险
目前已有多个行业施行营业税改增值税，其中交通运输业在2012年1 月进行上海（楼盘）区域试点，2012 年8 月进行范围推广。2014 年6 月，电信行业纳入营业税改增值税范围，根据平安证券所提供的数据来看，税制改革后三大运营商营业利润分别下降8.5%、18%和12.5%，冲击相当明显。但赵秀池表示，营改增的根本目的还是减负而非加税，而各行业之间的影响不尽相同。
在备受关注的税率方面，此前试点方案中明确提出建筑企业试用11%的增值税率，但对房地产企业的税率目前尚没有明文规定。平安证券分析师王琳认为，由于房地产行业的抵扣进项多是在建安成本，同时房地产行业并不是政府未来将大力发展的现代服务业，因此市场普遍预计地产行业增值税率与建筑业持平试用11%的增值税税率可能性较大。如按此税率测算，“相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险。只有少数布局三四线城市的开发商因为建安成本占比较高，将有所受益，聚焦一二线城市开发商均面临税收增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。”
从地产公司的财务报表来看，地产行业的成本主要由土地成本、建安成本、财务成本等组成。而营改增以后，增值税主要对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人进行征税，地产行业受影响较大的是建安成本这一环节。由于增值税允许“扣除”上一环节的已征税款以解决重复征税的问题，所以通过专用发票可以实现一部分的抵扣。
精装修获利
平安证券在相关报告中指出，房地产市场由黄金时代进入白银时代后，开发商向购房者转嫁成本的难度将加大，因此若由于内部管理导致税收增加，中小企业将面临净利润进一步压缩的风险，龙头房企集中度将持续提升。而对中小房企而言，营改增后需要面临的一是建筑商的成本转嫁风险，二是联营合作项目的成本核算风险，三是购买原材料无法获得发票的风险。因此经过综合分析，营改增后首先获利的可能是精装修产品。因此就现实情况而言，中小企业的管理水平更加粗放，对建筑商的议价能力更差。
“从原材料、人工费的角度来计算，精装修产品在核算成本时相对简单易行，如果企业能够获取正式的发票，税负成本会得到有效控制。”赵秀池表示。
王琳在报告中也指出，营改增后，未来精装修住宅的比例将进一步提高。精装修房销售比例增加将有利于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，提高了整体建安成本占总成本的比例。就比例而言降低了企业税负，从而增加盈利空间。
从市场数据的反馈来看，一些品牌房企的精装修住房占比已经达到较高水平，在沿海一二线城市的市场占比也有所提高，但开发企业由于成本原因积极性仍然不高。不过业内专家预计，营改增后精装修费用将可以作为进项抵扣，所以上述情况将大有改观，从而利好精装修产品的市场占有率。不过，精装修过程将使开发商对成本控制和管理提出更高要求，推动与资质优良的大中型建筑企业合作，并采用集团采购原材料的方式避免税负增加。
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