限购政策松绑难改楼市低迷

来源：中国城乡金融报

截至7月末，已有近30个城市对房地产政策进行了调整，其中有20余个城市放松或取消限购政策。从目前趋势看，未来还将有更多城市加入“限购松绑”的大军，但我们认为，限购退出恐难改变楼市下行的趋势。

2014年，房地产市场降温较为明显，1至6月房地产开发投资增速比2013年同期下降6.2个百分点；新开工面积同比下降16.4%；商品房销售面积和销售额分别同比下降6.0%和6.7%；商品房待售面积继续攀升，达到54428万平方米，同比增长24.5%；近期楼市平价开盘、打折促销等“以价换量”现象逐渐增多，甚至一线城市房价也出现松动迹象，6月份70个大中型城市中新建商品住宅价格环比下降的城市达55个，比5月增加20个，一线城市中上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）均已出现房价环比下跌，二线城市中前期涨幅较大的城市目前跌幅也较大。

各地政府出于稳定楼市的目的，纷纷出台松绑限购、放宽户籍政策、税费减免等“救市”政策。根据中原地产对取消限购城市的调查显示，仅有杭州（楼盘）萧山、济南（楼盘）、南宁等少数地方短期效果明显，成交出现反弹，长春（楼盘）、武汉（楼盘）等城市取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升，而无锡（楼盘）、南昌（楼盘）等半数以上的城市成交还有所下跌。另外，多数城市成交量都是短期冲高后又快速回落。

我们认为，调控政策微调难改楼市下行的趋势。首先，我国近10年住房新增供给和需求基本平衡，往年累积的居住性需求逐步消化，而未来几年新增住房供应仍然较大，房地产市场将逐步呈现供过于求的格局。宏观经济增速整体放缓，房地产市场整体供需平衡进入拐点、区域市场结构性失衡，因此，仅靠政策微调很难扭转市场运行的趋势。

其次，取消限购虽能刺激一部分需求，但考虑到货币政策再次大规模扩张可能性很小，M2增速逐步下行、美国QE退出导致市场流动性吃紧；银行理财、股市、信托、互联网金融等其他投资渠道日渐丰富，一定程度上分流了房地产投资资金，因此投资性需求有限。

最后，2013年房地产市场回暖释放了大量潜在需求，短期内难以迅速恢复。部分地区房价缓降，“买涨不买跌”的心理反而将加重购房者的观望情绪。

总的来看，按照新一届政府“市场为主、分类调控”的房地产调控整体思路，一线城市以外的城市逐步取消限购是大势所趋。商业银行对限购松绑城市的房地产市场既不应盲目乐观，也不必过分担忧，而应该尊重市场自身的运行规律，理性判断未来市场走势，保持信贷策略的基本稳定，重点做好新客户、新项目的选择，加强存量贷款管理。