[摘要] 养老与地产看似不相关的两件事现在却被越来越紧密地联系在一起。当人们对以房养老还在热议之时，养老地产又出现了值得关注的现象。
（来源：北京青年报）养老与地产看似不相关的两件事现在却被越来越紧密地联系在一起。当人们对以房养老还在热议之时，养老地产又出现了值得关注的现象。
近年来，在房地产行业纷纷试水养老地产的同时，保险和其他行业资金也在养老地产领域跃跃欲试。当中国正加速步入老龄社会时，养老地产的发展可以说是正当其时。养老地产的发展无疑在一定程度上能够缓解将来可能会出现的养老难问题，但是在我们欣喜养老地产方兴未艾之时，也应该警惕其发展中可能出现的误区。
首先，企业不应把养老地产当“唐僧肉”。
房地产行业在过去十几年间可以说是中国发展最快也是最暴利的行业之一。正是受到这个行业巨大的利润吸引，近十年不断有外行甚至外资蜂拥进入分食这块“肥肉”。时至今日，先期进入的地产大鳄们纷纷预感这场“盛宴”可能进入了下半场，开始为将来的发展未雨绸缪。此时正逢中国开始大踏步地迈向老年社会，银发浪潮的到来使得地产大鳄们嗅出了其中蕴藏的“金矿”。
我们不否认现在越来越多的企业开始重视社会责任，开始对外宣称要做有社会责任感的企业，但是同时我们也应该看到企业要想生存发展，做大做强，还是把利润化放在了首位。当社会责任甚至良知与利润发生冲突时，很多企业会断然放弃前者而选择后者。
之所以当前越来越多的房企垂涎养老地产，不排除个别极富社会责任感的企业为政府和社会分忧而选择进入养老地产，但恐怕更多的企业是冲着养老地产蕴藏的巨大利润而来。且不说养老地产是否真是一块“肥肉”，先从养老地产这样一个关系到“老有所养”的重大社会问题的角度看，可以说在很大程度上，其社会属性已 过了其商品属性。因此，不应该把房地产行业近十几年来已经习惯了的暴利经营思路沿用到养老地产。
其次，养老地产应避免套用房地产开发追求高端化思路。但是，从当前已经进入养老地产领域的实力企业开发的养老地产形态来看，养老地产已经出现了高端化甚至奢侈化的倾向。高端化、奢侈化对应着高价和高利润。如果套用任志强曾说过的话“商品房就不是给穷人盖的”，那么养老的商业物业也很可能成为不是给穷老人开发的。那么老无所依的贫穷老人又如何养老呢？也许有人会说，就像要给低收入者盖经济适用房一样，将来穷老人养老的事也是政府应该解决的问题。
然而，目前高档的养老地产又真的适合有钱的老人养老吗？其实，老年人最需要的不是奢华的硬件设施，而是耐心周到的照料和温情的关怀。而高档商品房的开发经验在这方面基本上是空白。因此，养老地产做到高档高价容易，要做到真正适合老年人并非易事。
另外，政府应该对养老地产做出未雨绸缪的规划。尽管养老确实是一个巨大的市场，但应该避免过度产业化，避免养老地产过多地走向高档化，更应避免养老地产重走过去十年房地产市场曾经走过的弯路。否则，将来可能会出现高端养老物业旁要配建经济适用养老物业的现象。
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（来源：21世纪经济报道）国务院的一则扶持政策，让各路资本开始热炒养老概念，养老地产首当其冲。
据统计，上市公司中，已有万科、保利、金陵饭店、上海三毛等多家上市公司布局养老产业。目前养老地产市场上基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面，三类企业在养老地产上的投资额已超过千亿。
不过，虽然国内众多企业一直在尝试布局养老地产，但尚未找到清晰的商业及盈利模式，不仅落地上市的项目不多，很多企业的养老地产项目实际上并无实际进展。
上海三毛在9月17日曾发布公告表示，“关于公司祁连山路-养老产业园，由于地块土地性质应由工业用地转为公共福利用地，才能立项建设，目前公司尚在与当地政府沟通协调中，没有取得实质性的进展。”
被誉为养老概念股的天宸股份，曾在2010年传出意向在临安钱王铺开发老年公寓以及配套项目，但实际上3年来天宸股份从未涉足这一产业。
“我们目前没有养老地产项目在做，2010年那个项目只是去考察了一下，并没有投资。”天宸股份董秘办的一位工作人员表示。
对于那些在养老地产领域早有布局的企业来讲，则面临着“假养老”的尴尬。
以万科在杭州的高端养老地产项目为例，虽然房子已销售一空，但在万科总裁郁亮看来，“养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”
千亿资金逐鹿
由于我国老龄化进程明显加快，国内养老服务产业的规模也迅速扩大。
根据民政部公布的数据，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，远远超过联合国10%的老龄化社会标准。而这一比例还将进一步加速提高，预计到2020年我国老年人口将达到2.43亿，占比将超过17%。
业内人士预计，未来几年，养老服务业所涉及的养老地产、医疗、服务甚至金融业支持政策将陆续出台，这一领域也将成为投资热点，其中或以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中。
出于对“银发经济”的看好，各大房企早就在养老地产上“押宝下注”。
根据中指研究院对2011中国房地产品牌企业进行统计显示，仅2010年一年，就有21.74%的品牌企业进入养老地产领域。
早在2010年，万科就已在北京房山试点了养老地产项目“万科幸福汇”，此外，万科还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都比较小。
2012年8月，万科又与长春市人民政府签署协议，宣布将投入120亿元在长春市打造养老住宅项目。
同样在2012年，绿城集团董事长宋卫平曾对外表示，除了现有的房产、医院、足球、教育等产业外，绿城未来三年的关注点，将放在养老产业和农业方面，并预计一年之后轮廓初成。
一年之后，绿城投资开发的养老地产项目——绿城乌镇雅园已成功开盘。据悉，这一项目约为50万平，位于国家5A级景区乌镇，项目包含着养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块。
而除绿城、万科外，保利、远洋、首创等龙头房企均抛出了养老地产发展计划。
保利地产在嘉兴西塘的一个养老地产项目已进入建设阶段，总投资达4亿元，占地150亩；远洋地产则在今年4月18日与美国哥伦比亚太平洋公司合作，计划建成一个高级养老护理设施；首创置业的养老产业项目位于河北香河，总建筑面积近200万平。
除了房地产企业，一些不以房地产为主业的上市公司纷纷投身养老地产。
自2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》后，保险资金正式获准进入养老地产，到2012年底，以泰康人寿、中国平安、中国人寿等为代表的“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。
另一支养老地产投资主体则为大型央企。
今年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目，项目规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上；5月，中国水电同样投资80亿元在重庆璧山投建了一个养老地产项目，总面积达3000亩，主要面向中高端养老市场。
据了解，目前养老地产市场上基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面，三类企业在养老地产上的投资额已超过千亿。
多项目进展缓慢
而国务院日前发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，则再一次引爆了养老地产的投资热潮。
8月19日，国内地产代理业龙头企业世联地产在深圳与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，进军养老产业。
据了解，恒安照护是台湾养老产业品牌，而自涉足“养老概念”以来，世联地产的股价涨幅已 过5成。
金陵饭店在收缩地产、商贸、加工等其他业务后，正计划将养老产业做为的一个战略发展方向，其已决定在盱眙县金陵天泉湖商务中心区打造一个配套设施齐全的大型养老社区，总规模约120万平方米。
建材企业塔牌集团最近公布的的一项总投资10亿元的旅游项目，则被市场人士分析为，“养老地产业发力的可能性比较大”。项目所在地蕉岭县，今年7月刚被中国老年学学会正式批准为“中国长寿之乡”，成为广东客家地区个长寿之乡和20个长寿之乡之一。
不过，虽然国内众多企业一直在尝试布局养老地产，但时至今日尚未找到清晰的商业及盈利模式，很多企业的养老地产项目实际上仅处在意向阶段。
2年前就宣称进入养老地产领域的上海三毛，时至今日项目仍未取得实质性进展。
上海三毛在9月17日曾发布公告表示，“关于公司祁连山路-养老产业园，由于地块土地性质应由工业用地转为公共福利用地，才能立项建设，目前公司尚在与当地政府沟通协调中，没有取得实质性的进展。”
曾被誉为养老概念股的天宸股份，曾在2010年传出意向在临安钱王铺开发老年公寓以及配套项目，但实际上3年来天宸股份从未涉足这一产业。
“我们目前没有养老地产项目在做，2010年那个项目只是去考察了一下，并没有投资。”天宸股份董秘办的一位工作人员表示。
双箭股份在去年年底参股成立的桐乡和济养老服务投资有限公司也还未有实质进展。
而对于那些在养老地产领域已有项目落地上市的企业，则面临着“假养老”的尴尬。
以万科在杭州的高端养老地产项目为例，虽然房子已销售一空，但在万科总裁郁亮看来，“养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”
“我们本来是作为一个试点，市场反映还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”对于这个项目郁亮在接受媒体采访时如此表示。
在养老地产领域探索多年的万科仍未找到养老地产清晰的商业模式以及盈利模式。据悉，为找到养老业务发展的商业模式，万科上半年已经召开了三次养老业务讨论会。
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真假“养老地产”
商业模式模糊、盈利模式不明，这并不是万科一家所面临的问题。
根据业内人士介绍，与常规的地产开发模式不同，养老地产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。
而由于开发模式和营销方式不同，养老地产的投资周期更长、盈利难度更大，欧美比较成熟的养老城项目15年才能收回成本。
虽然各地政府都非常支持养老产业发展，但却缺乏对养老机构的后期补贴奖励措施，导致养老机构的运营非常困难，纯做养老地产的还鲜有盈利的。
而这种长期运营的模式，对房地产开发企业以往的短期盈利模式形成挑战。因此现在不少养老地产都是打着养老的旗号做地产，并没有真正去研究养老产业，也没有形成养老地产业的运营模式。
“现在多数养老地产项目，还仅是停留在房地产阶段，一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”上海一位地产界内人士对表示。
这就被业内称为“假养老”项目。
据了解，目前我国还没有明确的养老产业用地政策，这导致一方面，一些企业以养老地产为噱头，从政府手上低价拿地，然后大搞商业地产；另一方面，政府因担心养老项目成为拿地的幌子，因此对养老产业用地政策一直停滞不前，目前仅有四川、广东、山东发布了政策意在推进养老设施用地落地。
事实上，对于养老地产来说，主体并不在地产，而是有关养老的各种配套设施，比如老年护理、乐龄服务、医疗康复，这些才是养老地产的核心和项目盈利的主要来源。
全联房地产商会聂梅生认为，养老地产与房地产最根本的区别是，除了养老方面的配套设施与机构以外，真正的养老产业多为持有型物业，房屋仅用于租赁，并不售卖。
而销售之后的物业运营一直都是开发商的短板和软肋。
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