[摘要] 本报记者独家获悉，国土部日前召开利用集体土地建设租赁住房试点工作座谈会，对京、沪首批集体土地建设租赁住房的经验进行总结。
本报记者获悉，国土部日前召开利用集体土地建设租赁住房试点工作座谈会，对京、沪首批集体土地建设租赁住房的经验进行总结。
一直以来，由于担心村集体可能借试点建设“小产权房”，一位参会的国土部知情人士介绍，对地方集体土地建设租赁房试点的尝试，国土部一度持谨慎态度。“研讨会上，对北京（楼盘）、上海（楼盘）的进展及存在的问题进行了总结，”上述参会的人士介绍，这也是为第二批试点城市的申请，做准备。
据其透露，研讨会上，广州（楼盘）国土局的人士也有参与，广州正在申请第二批试点，并且介绍拟开展试点工作的设想。
谨慎试点
自2011年1月，国土部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市以来，上述国土部的知情人士介绍，国土部对试点工作的进展情况一直都十分关注。
实际上，在保障房用地资金、土地压力下，部分地方申请试点的积极性都很高。不过，上述国土部的知情人士介绍，为了防范小产权房等问题，国土部对试点的态度非常谨慎。
担任多家地方政府土地制度改革顾问的北京荣邦瑞明投资公司总经理李伟介绍，按照国土部要求，各地不能随意开展试点，试点城市必须按照中央关于改革试点的“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求，经过省级人民政府审核同意试点方案，并报国土资源部审核批准后才能开展试点。
中国土地学会副理事长黄小虎表示，“允许集体土地建公租房”可以缓解地方建保障房的压力，但落地的风险规避，以及具体的监管措施还需要在试点后逐步完善。
“这或许也是，京、沪被确认为首批试点后，第二批试点的扩容也迟迟未定的原因之一，”上述国土部的知情人士表示，根据国土部的安排，也是希望能够在北京、上海总结经验后，再考虑其他符合条件的地方。
据其透露，就在日前，国土部相关司局人士及北京、上海等国土管理部门召开了一次闭门会议，研讨了集体土地建设租赁房的工作座谈会。
以北京为例，据悉，北京在平房乡、唐家岭、太舟坞等地开展了农村集体用地建设租赁房试点。
根据试点情况，北京朝阳区平房乡负责人介绍，土地采取占地方式，不需要征地，成本较低，前期手续办理也比较快，建设速度也较一般小区快。
广州或成为第二批试点
据上述参加座谈会的国土部人士介绍，国土部召开的座谈会上，除了上海、北京两试点城市的国土部门代表，广州国土局人士也参与了。据其透露，广州也将申请集体土地建设租赁住房试点工作，而且申请的可能性很大。“座谈会上，正申请试点的广州介绍了拟开展试点工作的设想，”上述国土部知情人士介绍，与此同时，就试点存在的问题以及下一步如何深化改革，与会人员进行了深入研讨。
也就是说，集体土地建设租赁房试点将在2013年迎来第二批试点启动工作。根据国土部的要求，只有符合“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体土地建设公共租赁房的”的要求，才可以试点。
广州作为四大一线城市之一，根据国家统计局的房价，也是多月房价领涨，另外，广州市国土房管局有关人士曾公开表示，近年来，广州每年的用地缺口都在15平方公里左右，到2020年，广州市平均每年新增建设用地的指标仅为12.3平方公里。
实际上，一位不愿透露姓名的土地专家对记者透露，对于在集体土地上建设公租房，除了京、沪等试点城市，广州、深圳（楼盘）、佛山（楼盘）等地也早就开始试行。
2011年正式颁布实施的《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》就曾规定，用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地，但不得用于商品房开发。
为配合申请集体土地建设租赁房试点，8月5日，广州国土房管局草拟的《〈广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法〉实施意见》及相关配套文本征求公众意见，广州市集体建设用地使用权将可以公开出让、出租。
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相关阅读国土部：房企拿地不断 住宅地价上升动力仍强 财经日报
国土资源部下属机构昨日发布报告认为，当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强。
这份报告的撰写方是中国土地勘测规划院地价月度调查分析组，作为国土部的智囊机构之一，中国土地勘测规划院每季度还会发布一次主要城市地价监测报告。
这份“2013年7月地价月度调查分析简报”认为，上半年楼市的高位运行，加强了房地产企业对于楼市的后期向好预期，带动了土地市场的升温。
报告以上海为例称，上海土地市场上半年吸金703.78亿元，同比去年大涨373%，其中，今年3月至6月，上海土地市场的出让金额都突破了百亿的大关，这与去年同期相比反差巨大。
北京土地市场的热度也大抵如此。中原地产市场研究部总监张大伟表示，北京7月土地出让金达到206.22亿。今年前7个月，土地出让金合计为870.46亿，而2012年同期仅仅是238.5亿。
“在库存压力减小、资金充裕的前提下，房企拿地的热情较高，特别是一线城市的强大消化能力，更是吸引了大批实力强劲房企的土地储备意向。房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着拿地抵御资金贬值的长期发展规划。”上述报告称。
企业拿地意愿增强，土地价格则可能被继续推高。上述报告认为，楼市在“国五条”的影响渐消的背景下，其房价并未出现松动。部分城市住宅市场新房提价行为有所显现，二手房市场也在供不应求的情况下出现议价空间压缩、跳价上涨的现象，上述表现都加深了住宅地价持续向上的预期。
张大伟也表示，对于北京来说，非住宅类的经营性地块，整体竞争程度可能会降低，但住宅类地块可能会竞争依然激烈。
这种背景下，高溢价地块也开始增多，市场担忧是否会进一步推高房价上涨预期。国土部数据显示，今年上半年异常交易地块数量环比、同比增加明显，截至2013年6月30日，二季度上报异常交易地块115宗，较上一季度增加36宗，增幅为50.6%，与去年同期的50宗相比，数量大幅上涨。
不过，对于高价地块，上述报告则认为，一线城市在供需关系失衡背景下，土地市场的优质地块一经推出便创高价，正是体现了质优价高的市场经济运行规律。只要价格围绕价值上下波动在合理的区间，反映的是真实市场情况，便无需强行干预压制，否则容易干扰市场的正常秩序，引发后续的非理性反弹。
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相关阅读 7月上海刚需推盘明显减少 房价平均涨幅2%-5% 新闻晨报
7月的申城在连续多日的酷暑下，新房市场未能延续红6月行情，呈现量跌价升，这样的趋势将延续至8月。截至7月30日，本月全市商品住宅新增供应面积76.37万平方米，环比减少14.82%，不过同比依旧小幅增长。由于刚需盘新增供应量明显萎缩，供应量整体出现小幅下滑，但仍高于去年同期水平。
从供应结构看，房企放慢刚需盘的推盘节奏，以蓄客、宣传为主，以备战“金九银十”，同时不愿放弃淡季时机，瞄准中高端产品作为主推对象，目的是为进一步的集中促销做好准备。
刚需盘平均涨幅2-5%
随着刚需区域推盘量的减少，在目前供需失衡的情况下，不少刚需盘价格明显上涨，平均涨幅2%-5%。成交均价24683元/平方米。
从成交排名前列的多个楼盘来看，成交均价出现了不同程度的上涨，如位于周康(社区网 论坛 商铺)板块的御沁园(小区网 论坛)，本月的成交均价为25761元/平方米，相较6月出现了明显的上涨。从成交的结构来看，本月成交单价在5万元以上的高端楼盘，成交面积占比5.67%，较6月出现明显上涨，因此可以看出，中高端楼盘尤其是高端楼盘的发力拉高了本月的成交均价，从高端楼盘的成交面积前十排行榜中也可以看出，7月排名第四位的位于陆家嘴板块的鹏利海景公寓成交均价突破十万元，其中也产生了今年的套亿元公寓，从而进一步拉高了本月商品住宅的成交均价。
业内人士认为，刚需置业仍然是目前市场的主流，在房价看涨预期作用下，客户还是选择果断入市，因此刚需盘的热销效应仍然有所体现。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，受供需结构性变化的影响，七八月楼市实际已进入到调整期。目前刚需入市节奏近期已有所放缓。房企趁势加大中高端楼盘的促销力度，仅仅只是营销手段，不会对房价走势形成影响。值得关注的是，大型房企拿地热情近期愈演愈烈，这将迫使多数楼盘都需要保持正常的销售速度，价格涨幅将收窄。
大标的房源淡季不淡
“新增挂牌量减少，前期价格上涨过快，新增需求大量消化，以及受高温天气和淡季因素等影响，买家入市意愿逐步减弱。”上海二手房指数办公室认为，由于二手房价持续上涨，市场上适应需求的、高性价比的房源呈现阶段性减少，与买家预期距离拉大，交易降温；而价格上涨势头趋于缓和，刚需板块价格上涨微弱，一些改善客集中的中高端板块部分业主愿意小幅议价。
但是，总价在千万级以上的大标的房源却出现淡季不淡的现象。记者从多家中介门店了解到，推动高端房源的意向客户量出现上涨情况的原因不一，但绝大部分客户都是以改善为目的的。据德佑地产联洋二店的经理黄海华介绍，近期门店成交了一套别墅，客户是改善型买家，从5月份就开始想置换一套面积大、品质高的房源，但迟迟没有合适的房源，直至7月才看中了一套位于西郊紫郡(小区网 论坛)的别墅。黄海华表示，近期虽然天气炎热，但对于诚意度较高的购房者来说并不会减少他们的看房热情，有经济实力购置千万级房源的客户往往比较挑剔，对房源的要求非常高，往往会拉长成交周期。
中高端二手房量跌价稳
进入7月以来，二手房市场整体带看量均有不同程度的下滑，幅度在20-40%，成交量也相应地减少。从部分板块中介门店反馈情况看，中高端市场和低端市场呈现出迥然不同的状况，形成鲜明的对比。
根据黄浦、虹口、浦东陆家嘴及联洋等中高端区域多家中介门店反映，区域新增挂牌量未有明显减少，个别分行甚至高于上月同期水平。房东未上调挂牌价格，且存在一定的议价空间，基本维持在1%-2%，个别大户型公寓的议价率可达5%左右。汉宇地产联洋分行经理介绍，位于板块内主力楼盘仁恒河滨城1套225平方米的大三房新近挂牌，挂牌价格为880万元。房东表示，由于目前淡季关系，大面积户型较难出手，因此总价可让步至840万元。
此外，由于近期新房市场价格上涨，使得目前中外环区域新房和部分内环以内同类型房源的价格相当，客户更愿意选择地段佳、配套成熟的内环区域二手房，加上房东诚意出售及业务员的及时跟进、逼定，最终能够顺利签约，也缩短了房源的交易周期。但由于受带看量减少的影响，与上月相比，中高端市场的成交量还是出现了回落，但幅度不大。
刚需二手房涨幅5%
与中高端二手房源相比，总价较低的刚需区域市场则呈现另一番景象。据汉宇地产松江、青浦、南汇等区域多家分行的反馈显示，本月的新增挂牌量较上月同期有所增加，但价格出现上涨，平均涨幅约5%，且基本无议价空间可言。泗泾分行经理介绍，上周成交的一套金港花园，为97平方米左右两房，由于为精装修房，且楼层较好，吸引了不少买家前来看房。不仅没有议价空间，而且在看房过程中房东跳价5万元，最终成交价为155万元。
由于房东对自持的刚需房源普遍持看涨的乐观心态，因而开始出现惜售、跳价的现象，其中跳价的幅度在2%左右。由于刚需牢牢占据市场主力，加上客户担心后续房价继续上涨，仍然会果断入市，因此成交量基本与上月持平，并高于去年同期水平。
汉宇地产市场研究部认为，本月高低端二手房市场表现不一，究其原因，一方面中高端市场房东诚意度提升，价格平稳、议价空间打开，使原本计划购置新房的多次改善型、置换型客户出现回流势头，支撑了成交量未现大幅下降。另一方面，对于刚需区域而言，多数房东更趋于强势和主导，加上目前区域内新盘普遍涨价，带动同区域二手房价格上涨。在看涨预期作用下，8月份高低端市场冷热不均现象仍将延续。
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