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开发商暗渡陈仓变相降价 "一成首付"卷土重来

房天下综合整理  2012-02-27 09:46

[摘要] 不管效果如何,“一成首付”、“分期首付”等现象的出现,正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号

(来源:财经日报)不管效果如何,“一成首付”、“分期首付”等现象的出现,正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号

绝迹已久的“一成首付”现象大有卷土重来之势,深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商纷纷“暗度陈仓”。

由此可能带来的房贷按揭违规操作和楼市炒作问题引发监管部门的警惕,部分地方政府监管部门已经介入调查。

这一现象的背后是,各地楼市在调控政策的重压下新房存量已攀升至历史高位,消化存量和回笼资金成为开发商的当务之急。

从2月份以来,以“招保万金”四大标志房企为首的新一轮降价开始席卷,并带动多家性大型开发商纷纷跟进。

开发商“变相降价”

曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象,已经静悄悄在多个地方重新上演。2月25日,深圳罗湖区港澳8号项目开盘,现场中介人员举着“港澳8号首付一成”的牌子引来千人围观。

现场工作人员解释称,所谓“首付一成”是指购房者原本需要支付的三成首付,现在购买则只需支付一成,剩余两成由开发商垫付,其中一成为免费优惠,另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。

按照国家相关房贷政策规定,目前置业者套购房首付不能低于三成。因此,此举引发深圳市规划和国土委员会的调查,但该部门调查结果认定,开发商没有违反现行政策,因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。

深圳市规划和国土委员会方面表示,港澳8号项目并非真正意义上的“一成首付”,而是“变相降价”以赢得购房者。业内人士推算,购买港澳8号项目享受开发商垫付两成,其中一成免费的优惠,实际相当于打了8.8折。

该项目开发商随后对外表示,港澳8号在宣传方面存在一定偏差,虽然在宣传用语上出现了“一成首付”字样,但买房者仍需支付三成购房款,公司并没有帮客户垫付两成。不同的是,公司会赠送相当于一成购房款的“家电款”,并承担一成购房款的一年利息。

实际上,关于开发商推出的首付优惠活动,正在国内多个城市不断上演。

南京开发商此前已经先于港澳8号推出首付优惠措施,江北多个楼盘再现一成首付。天玺国际广场在2月11日~3月14日期间针对首付不足的刚需客户,推出首付一成的促销活动,仅需7万元。

《财经日报》从天玺国际广场项目销售人员处确认,其余两成的购房款需要在2至3个月内交清。保利梧桐语亦推出首套房首付一成活动,但该项目销售人员称,最终能否享受到首付一成的优惠,仍需要向公司申请。

根据当地媒体报道,南京大华锦绣华城在2月中旬也推出首套房一成首付优惠政策,二套房能享受三成首付,剩余的首付款需在5个月内付齐。

在武汉,位于黄陂汉口巨龙大道和汉施公路交会处翰林雅居项目正在推行“一成首付实现购房梦想活动”。记者以购房者身份咨询该销售人员,对方称购房者只需要缴纳一成首付,剩余两成首付款由公司垫付,垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。

此外,根据当地媒体报道,惠州鹏达御西湖在2月份也采取了首付一成促销措施,另外两成首付由开发商垫付,分别在年中和年底交付;仲恺骏豪国际推出“垫首付”活动,购房者只需付一成首付,而另外两成在3年内付清,且没有利息。

大幅降价如箭在弦

除刚需型的首套房购房首付优惠外,不少地方开发商在改善型住房的首付方面亦推出迂回措施,以刺激购房者的购买欲望。

位于广州东部的侨建御溪谷是一个别墅项目,在售343~1200平方米的双拼别墅,全部以现楼发售,均价在1.8万元/平方米。按照公司推出的“零利率购房模式”要求,购房者只需要支付四成首付就可入住,余款可在1~3年内免息分期支付。

在合肥,关于开发商为购房者垫付购房款的消息频频见诸媒体,新华国际广场等多个项目都推出了首付至一成的优惠措施,并带来不错的销售效果。

多位业内人士认为,“一成首付”、“分期首付”等措施可以暂时降低首付门槛、减轻首付压力,短期内增加销售以解房地产商紧张的资金压力。但也有观点认为,这是开发商自我松绑以刺激成交量,但宽限时间过短,效果未必明显。

满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为,上述活动是开发商通过降低入市门槛吸引购房者的营销手法,房价并没有实质下降,只是开发商为购房者提供了一些无息短期借款。

在中原地产项目总经理黄韬看来,上述做法不仅对买家有风险,开发商也同样承担风险,因为楼市未来不稳定的因素太多,一旦楼价出现大幅度下跌,买家欠的余款可能断供,最终开发商也会受拖累。

不管效果如何,“一成首付”、“分期首付”等现象的出现,正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号。

根据上海克而瑞公司统计,2月份以来,包括中铁置业等国资企业,碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企,以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企,启动降价的房地产企业数量越来越多。降价幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外,也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。

2月18日,保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处,背后原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元,交房标准则从毛坯升级为非毛坯,考虑装修成本则相当于价格打了近8折。

有媒体援引保利地产(600048,股吧)有关负责人的消息称,2月以来,保利地产在启动“喜春行动”,进行了幅度不小的降价促销,涉及40多个城市的100多个项目。

此外,一直不愿意在价格方面让步的招商地产,从2月18日至3月31日之间在14个城市22个在售项目掀起降价风暴。招商地产有关负责人在接受本报采访时表示,此次主要是为配合母公司招商局集团140周年而集中举行的一次品牌宣传活动,同时通过一定程度的价格让利进一步加快去库存化,加速资金回流。

中原集团研究中心报告称,近期佛山、芜湖意欲“曲线”放松调控的救市之举被相继叫停,已充分显示出调控政策短期内难有松动。在严峻的市场形势下,更多二三线城市的新房存量危机逐步显露。

根据中原集团研究中心监测数据,2012年1月,芜湖、杭州、温州、厦门等二三线城市的一手住宅存量同比呈现快速增长趋势,部分二三线城市的新房存量已攀升至历史高位,存量消化时间也大幅拉升。南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上,杭州甚至高达29个月。在此情况下,降价成为大势所趋。

相关阅读:北京特价房重现 深折扣噱头大于实惠(来源:新京报)

2月临近尾声,楼市是否能实现“抬头”成为业内关注焦点。记者探访发现,2月中下旬以来北京一些项目的成交出现小幅回暖,特价房仍是这些开发商最主打的促销手段,但房价显然并未出现如2011年11月般的新一轮大幅降价。

节后降价刚需盘销售回暖

北京思源经纪副总经理任莉告诉记者,最近两周一些项目的来访量和成交量有了明显回升,如大兴红木林、保利中央公园等项目都出现了连续开单的现象,其中赠送面积、全款9.2折等多重优惠的红木林上周六售出15套。

而据北京中原统计,春节后销售回暖的楼盘多为单价在1.5万元以下的刚需盘,如龙湖时代天街、金隅万科城等典型低价项目。

“春节后出现一个成交的小回暖。”融科钧廷相关负责人表示,该项目2011年底将售价从每平米19000元下调至14500元后,3个月内迅速成交了60余套房,几乎是过去一年里未降价时销量的两倍。上述负责人坦言,“周边降价项目较多,不降价的话,项目一点成交希望都没有。现在虽然利润有所损失,但每周能维持一定成交量,团队也能正常运作起来”。

房价维持节前底部

记者探访发现,目前大兴、房山、通州等区域都以特价房作为主打的促销手段,大多为前期销售不力的老盘,但房价仍维持在去年底的水平,如北京像素11600元/平米特价房、 金地朗悦特价14800元/平米、房山世界名园7500元/平米特价等,均并无明显下调。

上述融科负责人表示,春节后公司对周边项目进行了调研,降价的幅度基本在2012年春节前就已调整到位,没有发现新降价项目。他表示:“一方面老盘能降价的都降了,新盘也比照周边项目低开。”

“近期很多住宅开发商都对去年四季度的降价进行了一个反思。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者,以前只要降价,成交量就会放大。但在限购的市场下,降价对成交量没有太大帮助,故而一季度开发商暂时不会有太多新降价举动。

高盛此前的一份报告也指出,由于降价对销量的刺激效果下降,短期内房企不大可能大幅度降价。

业界人士表示,房企将会在附加值、组合营销方面加大力度。但个别价格未调整到位的项目,短期内会随着市场进行价格调整。此外,一些清盘或者超大户型楼盘楼盘会适度降价。

市场观察

抓住3月出货机会

经历“黑色1月”后,2月楼市成交量的小幅回暖并无惊喜,近期爆出的绿城·百合、融科钧廷、蓝光云鼎等“6-8折”大幅降价也被证实其价格在2011年底就已完成调整,购房者期待的春节后出现新一轮降价并未出现。

在项目前期规划已定甚至是已近开工的前提下,决定降价幅度和何时降价是对开发商营销能力的一大考验。大多数房企选择维持去年底调整的价格,一方面是年底为了回款已大幅降价,二是每周个位数的成交量能基本维持起团队的“微循环”。不可否认,很多房企也有等待市场回暖的心理。

央行下调存款准备金率在今天正式生效,对市场释放出4000亿元资金;3月将召开“两会”,楼市调控政策将“微调”的传言不断,业内预计3月房企大规模降价的可能性也较小。

虽然涨价可以多频率小幅度拉升,降价却适宜一步到位。目前一些认为价格已企稳的购房者开始入场,但能给出25%折扣的楼盘尚不到北京在售楼盘的10%,而每日增加的库存都是一大压力,算上积压在项目中的资金、人力成本,开发商宜抓紧3月出货机会了。

记者探访

绿城·百合公寓

大户型尾房甩卖

5.3折只有一套,414平米

上周末,绿城·百合公寓爆出5.3折卖房的消息,本周二,记者实地走访了该项目。

现场销售人员介绍,项目目前只剩下最后20套尾房,因此想以比较大的折扣清盘,产品有平层和复式,全都是毛坯的现房。“5.3折是折扣,那是一套顶层复式,面积为414平米,折后的价格为每平米8500元左右。”据介绍,根据房源的情况不同,折扣也不一样。例如一套186平米的复式,折合每平米9770元;另一套171平米的复式,由于位置和景观较好,折后价格为每平米11720元;而仅剩的一套137平米的平层三居室,折后价格为每平米13600元。

随后,记者看了一套186平米的复式户型,位于6层,无电梯,楼下有两个厅及一个居室,楼上有三个居室。楼上由于是顶层,屋顶为斜坡状,采光的窗户较小。销售员坦言:“如果不是户型稍差,也不会这么便宜。但楼上层高低于2.2米的部分,都是赠送面积,还是相当合算的。”据其介绍,之前项目的很多平层房源,是以每平米16000元以上的价格售出的。

深折清盘,腾出人手到别处

随后,记者致电项目相关负责人,她证实了是想以较大的折扣把项目清盘,以便把人手调到其他的项目上去。她还介绍,优惠活动在春节前就已经推出,但由于当时是楼市淡季,促销活动基本上没有什么效果。节后,随着市场逐渐回暖,同时也有更多人知道项目在打折,因此销售情况良好。

对于这次促销的折扣,这位负责人也做了一些解释:“有些宣传中所说的5.3折优惠,是不太准确的,是把以前我们项目销售的价和现在房源的价比较,得出的5.3折。实际上大部分房源的折扣在7折到8折之间,面积特别大的房源,也有6折多的。”

融科·钧廷

“一口价”直降4000元/平米

曾是马驹桥“最贵项目”

位于南六环马驹桥的融科·钧廷近期因打出“直降50万、所有房源一口价”的广告成为区域楼市焦点。记者于2月22日实地探访了该项目。当日下午现场陆续有3组客户,项目于去年底收房,为毛坯现房销售。

融科·钧廷的销售人员表示,在目前市场冷清的大势之下,非周末或没有活动时售楼处每天能有3-5组客户已属不易。项目在售的1-5号楼中,1、2号楼为20层高板,主打75—100平米两居,售价14500元/平米;3、4、5号楼为10层板楼,主打120—140平米三居,售价15000元/平米。这比此前成交价大幅下跌了4000元以上,“直降50万”名副其实。

“所有房源不分朝向、楼层,都是一口价。”上述销售表示,公司希望一次性将价格降到底,除了全款9.7折、内部员工购房有一个点的优惠外,不再给予其他优惠。

记者从北京市住建委网站获悉,融科·钧廷于2010年12月底取证的上述5号楼共532套房源,到目前只签约了77套,成交均价为19292元/平米,可谓南六环外马驹桥区域的“最贵项目”。

“降价后已售出60多套”

“实际已成交100余套房。降价后销售明显回暖,已售出60多套。”融科·钧廷相关负责人告诉记者,项目从取证到2011年春节前,以1.9万元/平米的售价约成交30套房;随即市场在“限购令”下“速冻”,项目也在观望,价格没有下调,去年2月-11月约售出10套房。去年年底北京楼市出现了较大范围的特价潮,公司也随即将降价一步到位,并对前期近40名业主进行了差价补偿。

上述销售负责人表示,一般特价房根据房源、楼层、朝向给出的折扣有所差异,但便宜的房子户型差,好的又贵,势必影响成交,不如“一口价”的效果好。“钧廷二期还有6-10号共5栋楼要入市,预计要在一期消化80%的房源后才会启动。”

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