[摘要] 在限购、限贷、限价等多重调控政策下，持续“高烧”的楼市在去年下半年开始逐渐降温。进入2012年，楼市走向依旧是市场关注的焦点。新的一年里，各种调控政策何去何从？在新的形势下，房价走势又将发生怎样的变化？
（来源：证券时报）在限购、限贷、限价等多重调控政策下，持续“高烧”的楼市在去年下半年开始逐渐降温。进入2012年，楼市走向依旧是市场关注的焦点。新的一年里，各种调控政策何去何从？在新的形势下，房价走势又将发生怎样的变化？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从近期中央经济工作会议来看，2012年房地产调控的总基调是“稳中微调”。因为房地产调控基本上是围绕经济运行情况来进行的，要配合2012年中国经济“稳中求进”的基调，所以，2012年房地产调控政策不会出现方向性调整。
谢逸枫认为，2012年房地产市场调控思路将围绕几个方面运行：，增加市场供应，尤其是增加保障房的供应。第二，继续遏制投机投资需求。第三，扶持首次置业。近日，住建部部长姜伟新表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这暗示2012年个人住房首套基准利率可能回调。第四，继续实行限购、限贷、限价政策，目的是防止房价在政策退出的情况下出现快速反弹。“但不排除地方政府对政策进行微调，比如已限购的48个城市里，房价回落、楼市萧条、土地出让金下降的城市，地方政府考虑到自身情况，可能在调控政策具体细节上进行调整。”他说。
谢逸枫表示，2011年房地产市场新增大量库存，所以2012年市场主要目标是消化库存。但另一方面，当前土地市场已经转冷，预计2012年房地产投资额也将下滑，如果这种情况持续下去，过了库存消化期后，房地产市场可能再次出现供求失衡的局面，房价可能再次大幅反弹。
合富置业首席分析师龙斌也认为，去年调控政策对遏制投机投资购房起到了明显作用，今年调控的总体基调不会放松，但考虑到经济发展方面的因素，局部地区的政策可能出现微调，比如限购的区域、限购的对象、首套置业的基准利率等。
“今年一季度楼市将维持低迷局面，房价将继续调整。根据去年的情况，今年一季度将由上市的龙头房企带头降价，因为这些上市房企需要维持良好的资金周转，销售将是其考虑的首要目标。但到了下半年，政策可能出现微调，楼市可能会缓慢回暖。”龙斌表示，今年为了保持经济增长，信贷政策可能略有放松。从2011的楼市表现看，信贷政策的松紧对楼市的活跃度和房价的运行有巨大影响，所以，如果调控政策和货币政策出现松动，今年下半年楼市可能会逐步回暖。
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（来源：现代快报）房价涨势得到遏制,房企资金全面吃紧,保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年,中国楼市“屡调屡涨”的怪象终结。2012年楼市交易僵局能否打破,长效机制能否建立,保障房的“稳定器”作用能否发挥……这是展望2012年乃至以后中国楼市的关键看点。
房价是否再度反弹？
●数据
国家统计局数据显示,2011年11月份70个大中城市住宅销售价格继10月之后,再次下跌。与10月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比,11月份环比价格下降的城市增加了15个。
●分析
要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。按照中央经济工作会议明确精神,业内专家综合分析,“遏制房价快速上涨”的目的初步达到。
从银根看,央行表示,今年将继续实施稳健的货币政策,保持政策的连续性和稳定性。“目前没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。”上海一商业银行大客户部负责人近期告诉记者。
从需求看,上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态,今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。
从供应看,去年中央经济工作会议强调,加快普通商品住房建设,扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升,再加上库存增加,今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。
值得关注的是,一些重点城市正在重估房地产的定位。比如,上海市主要领导近期强调,“要痛下决心,坚定不移地推动科学发展”,“经济发展必须减少对房地产等的依赖等”。业内人士指出,这将深刻地影响市场预期,进一步削减房价反弹的“心理基础”。
相持僵局如何打破？
●数据
这一轮调控中,与房价稳中有降伴生的是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“短缺”的时期,交易的持续萎缩不是正常情况。中国房产信息集团的数据显示,2011年上海房价下跌了0.56%,但供应和成交量均明显下降;成交降幅更是接近两成,创近7年来新低。
●分析
如何打破僵局?主要是“两端发力”。
对开发商,卡紧资金流,消除其囤房、囤地的根基,使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来;对购房者,则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道,使市场恢复正常的活跃度。
一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时,不可避免地对合理购房需求产生了“误伤”。上海白领 的烦恼颇有代表性:“去年连续三次加息,首套房首付提到三成甚至四成,首套房贷款利率上浮,让我们这样的刚性需求很"受伤"。”
住建部部长姜伟新强调,将严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示,在当前情况下,楼市调控政策仍然不能放松力度,但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。
保障房能否成为“稳定器”？
●数据
2011年,1000万套保障房的开工量创下历史之最,也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套,两年内开工建设的保障房,几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署,至“十二五”期末,保障房的覆盖面将达到20%。
●分析
去年年底,上海“馨宁公寓”和“尚景园”两个公租房项目“揭开面纱”。面积适租,全装修,由国有机构运营,租金低于市场价,向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应首批合计5100套公租房一举冲入上海这一楼市“风向标”城市,一石激起千层浪。
“保障房正加快从蓝图变成实际供应,影响着购房者预期,还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响,起着市场"稳定器"的作用。”上海徐汇区房管局局长陈继刚说。
不过业内人士提醒,尚有几大深层次问题亟待破解。比如,根据房屋建设周期,1000万套保障房今年进入全面施工期,其建材、人口成本将明显高出去年。加上新建套数,今年保障房的资金需求将创新高,对各方带来严重压力。
其次,保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受,更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。
再如,今年将有更多保障房投入供应,分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议,应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善,堵塞漏洞。
综述
楼市调控 关键要建立长效机制
正如房价过快上涨不可持久,调控猛药、狠招也不能长用不懈。在坚持调控政策不动摇的同时,权威人士表示,各方面要积极探索,完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。
上海市房地产科学研究院副院长严荣认为,未来楼市调控还应补足两方面的软肋,一是基础性工作有待进一步推进,包括居民住房信息、住房困难人群的信息等,为调控政策制定提供科学依据;二是制度性创新需要加强,比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。
以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示,试点期间房产税征收力度虽然不大,但对住房消费已显示一定引导作用。根据中央部署,2012年要继续推进“房产税改革试点”。“房产税改革试点,体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控,而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。”财政部财政科学研究所所长贾康说。
不过专家认为,全面开征房产税还需清除三大障碍:信息障碍,要加快住房信息数据的联网;法律障碍,要对已有的法律、法规、地方政策进行梳理清理;征收障碍,是自己申报还是政府认定,滞纳税款如何处理等,都需要细化。
建立房地产调控的长效机制必然要触动各方更多的利益。比如,个人住房信息系统的建设和联网近年来之所以“雷声大雨点小”,一大原因就是此项工作涉及地方、部门之间的利益平衡,殊为复杂。
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